선행 근저당권 및 임차인이 존재하는 부동산 구입시 주의사항

안녕하세요. 영등포구 변호사 이요한입니다.

거주용 부동산을 구입할 때, 이미 근저당권이 설정되어 있거나 임차인이 거주하고 있는 집을 매수하는 경우가 있습니다. 아무래도 권리관계가 깨끗한 부동산 보다는 가격이 저렴하기 때문입니다.

오늘은 3개의 선행 근저당권 등기 및 임차권자가 살고 있는 아파트 구입 예정자와 상담한 사례를 바탕으로, 이러한 부동산을 구입할 경우 주의사항에 대해 말씀드리겠습니다.

권리상 부담(근저당권, 가압류 등)이 존재하거나 임차인이 거주하고 있는 부동산을 구입하기 위해 고민하고 있는 분들에게 도움이 되기 바랍니다.

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돈으로 해결 가능한 권리상 부담

구매예정 부동산의 등기부등본을 발급해 보았는데 '갑구'란에 가압류 또는 가처분, 압류, 가등기처분 등기가 되어 있거나, '을구'란에 저당권 등기가 있는 경우가 있습니다.

이미 권리상 부담이 존재하는 부동산을 구매할 때 첫번째 고려해야 할 것은, 선행하는 권리부담이 '돈으로 해결될 수 있느냐' 여부입니다.

예를 들어 가압류, 압류(경매개시결정), 국세청의 체납처분, 근저당권 설정등기, 담보가등기는 결국 돈을 받기 위해 설정해놓은 등기입니다. 선행하는 권리상 부담을 매수인이 그대로 승계하면서 부담액 만큼을 매매대금에서 공제할 수도 있고, 매도인이 잔금일 전까지 책임지고 정리할 수도 있습니다.

따라서 먼저 어떤 방법으로 선행 근저당권 등을 처리할지를 합의하고 특약에 합의된 내용을 기재합니다. 예를 들어,

▷매도인이 선행 부담을 책임지기로 한 경우

'매도인은 본 부동산과 관련한 부담 일체(조세, 공과금, 근저당권, 압류 등)를 잔금지급일 전까지 책임지고 말소하기로 하며, 매수인의 소유권 등기 완료시까지 추가 권리상 부담을 발생시키지 않는다.'

'소유권 이전등기 완료 전 추가 권리상 부담이 발생할 경우 매수인은 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 매도인은 기지급된 매매대금에 더하여 000원을 손해배상금으로 매수인에게 지급해야 한다.'

▷매수인이 선행 부담을 승계하기로 결정한 경우

'본 부동산의 등기부등본 상 1. 을구 제00번 근저당권(채권최고액, 근저당권자 성명), 2. 갑구 제00번 가압류(채권액, 채권자 성명) 부담액은 매수인이 승계하기로 하며, 매수인이 승계한 채무원리금은 매매대금에서 공제한다.'

'매도인은 매수인이 위 채무를 인수하기 위한 절차에 적극 협력하여야 하며, 매수인이 관련 서류를 요청하는 경우 즉시 제공한다.'

'매도인은 매수인이 선행 부담액을 확인하기 위해 부채증명원 또는 금융거래 확인서를 요청하는 경우 이를 즉시 매수인에게 송부한다.'

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돈으로 해결이 어려운 권리상 부담 - 사용수익권자(임차인 등)가 존재하는 경우

1. 권리관계 분석

권리상 부담에는 두 가지 종류가 있습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 돈으로 해결될 수 있는 것과 그렇지 않은 것입니다.

등기부 상 전세권·지역권·지상권이 설정되어 있거나 해당 부동산에 전입신고와 확정일자를 마친 임차인이 있다면, 위 권리자들은 돈을 받고 싶을 수도 있으나 해당 부동산을 계속 사용하고 싶을 수도 있습니다.

부동산을 사용하기를 원하는 사용수익자들과는 돈으로 문제를 해결하기 어려우므로, 부동산 매수인은 먼저 권리관계를 분석하여, 이들이 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있는지 확인해야 합니다.

구입예정 부동산에 선행 전세권·지상권 등기권자, 대항력 있는 임차인이 있다면, 위 권리자들이 부동산 퇴거를 확약하지 않는 이상 해당 부동산을 구입하지 않는 것이 좋습니다.

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2. 명도 문제 처리

권리관계 분석 후 매수인이 사용수익자보다 법적으로 우선한다는 것을 확인한다면, 사용수익자를 어떻게 퇴거시킬지 고민해야 합니다. 법적으로 매수인이 우선한다 하더라도 실제 명도를 집행하는 것은 별개의 문제이기 때문입니다.

관련하여 아래와 같은 방법을 생각할 수 있습니다.

▷특약 기입

'매도인은 잔금기일 전까지 임차인 등 사용수익권자를 책임지고 명도한다. 매도인이 이를 이행하지 못할 경우 매수인은 계약을 해지할 수 있으며, 매도인은 기지급된 매매대금에 더하여 000원을 손해배상금으로 매수인에게 지급해야 한다.'

▷사용수익자와의 합의서 작성

사용수익자도 퇴거에 동의했다는 점을 입증하기 위해 이들과 확약서, 합의 해지서 등을 작성할 수 잇습니다.

'임차인 000은 매도인으로부터 00월 00일 보증금 000원을 받은 후 매매부동산(주소 기재)에서 퇴거할 것을 확약합니다.'

'임차인000은 매도인000과 매수인000 사이에 매매 부동산에 관하여 매매계약이 체결되었음을 인지하고, 임대인인 매도인000과 상호 합의하여 매매 부동산에 대한 임대차 계약이 해지되었음을 확인한다.'

'임차인 000은 위 매매부동산과 관련하여 매수인에게 보증금 반환청구권, 원상회복 청구권 등 임대차 계약 관련 제반권리 일체를 포기하며, 이를 매수인에게 주장하지 않기로 한다.'

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3. 강제집행 준비

위와 같이 각종 특약과 합의서를 작성했다 하더라도, 막상 잔금일 당일 사용수익자가 매매 부동산에서 퇴거하지 않겠다고 버티는 경우 매수인이 퇴거를 강제할 방법은 없습니다.

명도소송을 제기한다 해도 최소 6개월 ~ 1년 이상의 시간이 소요되기 때문에, 최악의 경우를 대비하여 아래와 같은 방법도 생각해 볼 필요가 있습니다.

▷명도단행 가처분

명도단행 가처분은 본래 명도소송을 해야하는 사건 중, 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 먼저 명도집행을 할 수 있게 하는 가처분입니다.

앞서 언급한 각종 조치(사용수익자의 퇴거 확약, 합의서 작성)를 다하였는데도 불구하고 잔금일이 얼마 남지 않은 시점에서 사용수익자가 돌연 퇴거를 거부하는 경우, 매매계약서와 관련 서류를 전부 제출하여 조속히 가처분 결정을 받을 필요가 있습니다.

명도단행 가처분은 인용될 경우 바로 명도집행이 가능하지만, 그 요건이 엄격하고 최종 결정까지 1개월~3개월의 시간이 소요됩니다.

▷제소전 화해, 인도집행증서(명도공증) 작성

사전에사용수익자와 제소전 화해, 인도집행증서를 작성하는 경우 바로 명도집행이 가능하므로, 명도를 위한 최선의 수단이 될 수 있습니다.

다만, 제소전 화해와 인도집행증서의 효력은 이를 작성한 사용수익자 본인에게만 미치므로, 사용수익자가 제3자에게 점유를 이전한다면 명도 집행을 할 수 없습니다.

무단 점유이전을 막기 위해 점유이전금지가처분을 같이 신청하거나, '사용수익자가 점유를 타인에게 이전하는 경우 000원의 위약금을 매수인에게 지급한다.' 는 내용의 조항을 제소전 화해 조서·인도집행증서에 포함시켜 무단 점유이전을 방지할 수 있습니다.

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권리보험 가입

애당초 수 개의 근저당권, 가압류, 임차권자가 있는 부동산은 문제가 많은 부동산입니다. 매도인이 등기부 상 채무 외 또 어떤 문제를 가지고 있는지 알 수 없으므로, 온갖 특약을 기재해 놓아도 불안함을 놓을 수가 없습니다.

정상적으로 모든 것이 처리되어 매매잔금을 지급하고 소유권 이전등기를 경료받았다 하더라도, 소유권을 이전하고 선행 등기를 말소하는 과정에서 예상치 못한 사고가 발생할 수도 있습니다.

이 경우 권리보험(권원보험)을 가입하여 부동산 매입과정에서 발생할 수 있는 손해를 부보할 수 있는데, 시중의 권리보험에서는 아래와 같은 사고가 발생할 경우 부동산 매수인의 손실을 보상하고 있습니다.

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등기부등본이 복잡한 부동산, 선행 권리자가 많은 부동산을 구입하기 위해 고민중인 분들에게 위 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

매매계약서의 특약을 상세히 기입하는 것도 물론 중요하지만, 실무에서 항상 문제가 되는 것은 명도입니다. 구입목적 부동산에 이미 거주하고 있는 임차인이 있다면, 제소전 화해, 명도공정증서를 작성하여 미리미리 강제집행을 준비하시는 것을 추천드립니다.

부동산 매매계약, 임대차 계약, 명도 문제로 고민 중이신 분들이 있다면 영등포구 변호사에게 연락을 주시기 바랍니다. 저의 경험과 노하우로 여러분들의 상황에 맞는 최선의 방안을 안내해드리겠습니다.