분양상담사 - 사기, 업무방해 등 4개 혐의에서 전부 무혐의 받은 사례

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 형사전문 이요한 변호사입니다.

오늘은 분양대행사 팀장인 제 의뢰인이 분양대행업체로부터 미지급 수수료를 청구하는 소송을 제기하였는데, 이에 대한 보복성 조치로 사기, 업무상 횡령, 업무상 배임, 업무방해 등 총 4개 죄책으로 피소되었으나 수사 단계에서 전부 '혐의없음(증거불충분)'  처분을 받은 사례를 소개해 드리겠습니다. 

분양대행 계약의 구조, 분양수수료 금원의 귀속 주체와 위약금 조항, 금전 편취 및 불법영득의사의 부존재 등 복잡한 쟁점이 얽힌 사건이었으나, 단 1회의 피의자 조사만으로 사건을 종결시킨 사안입니다.

사건개요

의뢰인은 신축 오피스텔 분양대행업체(이하 '고소인 회사')와 분양대행 용역계약을 체결하고, 복수의 영업 인력을 통솔하는 분양상담 팀장으로 근무하며 다수의 수분양자를 유치하는 성과를 거두었습니다. 그러나 고소인 회사가 약정된 분양수수료를 정당한 사유 없이 지급하지 않자, 의뢰인은 정당한 권리 실현을 위하여 고소인 회사를 상대로 용역대금 지급 청구 민사소송을 제기했습니다.

고소인 회사는 민사소송 제기에 대한 보복을 위해 의뢰인이 담당했던 분양 현장의 고객 불만 사례를 수집하였고, 타 법무법인을 통해 의뢰인을 고소했습니다. 고소 사실은 의뢰인이 분양계약 해제를 요청하는 수분양자로부터 부당하게 해약금을 편취(사기)하고 이를 임의 처분(업무상 횡령)하였으며, 허위 과장 광고로 상가 계약을 성사시켰다가 해제에 이르게 하여 고소인 회사에게 매매계약금 상당의 손해를 가하고 업무를 방해(업무상 배임 및 업무방해)했다는 내용입니다. 

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법적쟁점과 공방

본 사건의 법리적 쟁점은 분양계약 해제에 따른 계약금 및 위약금의 법적 귀속 주체가 누구인지, 상담직원의 과장광고로 인한 분쟁(계약해제, 계약금 반환요구)이 발생할 경우, 고소인 회사에 대해 업무상 배임 및 업무방해의 범의(고의)가 인정될 수 있는지 여부였습니다. 

고소인 회사는 의뢰인의 영업 후 분양계약 파기가 발생할 경우 고소인 회사에 재산상 피해가 발생하므로 이를 형사처벌 행위로 규정했으나, 저는 분양대행 계약의 구조 상 고소인 회사가 재산상 피해를 볼 수 없다는 점을 토대로 의뢰인에게 혐의가 성립할 수 없다는 점을 주장했습니다.

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이요한 변호사의 조력

수사 초기 고소장에 적시된 사실관계가 왜곡되었다는 점을 입증하기 위해, 시행사-분양대행사-분양상담직원 간 체결되는 분양대행계약의 체결 구조와 분양 성공시 지급되는 분양 수수료의 입출금 내역, 수분양자가 계약을 해제할 경우 계약금의 귀속주체와 같은 사항을 다각도로 분석하였습니다.

1. 수분양자에 대한 사기 및 업무상 횡령 혐의

의뢰인의 계좌와 부하 직원의 금융거래내역을 분석하여 의뢰인이 수분양자로부터 수령한 계약 해약금을 소비한 사실이 없는 점, 의뢰인이 고소인 회사에 정식 결재를 올려 계약금 환금에 관한 승인을 얻은 점, 수분양자가 해약금을 정상적으로 지급받은 후 의뢰인에게 보낸 감사의 문자 메시지 등의 자료를 제출하여 의뢰인에게 기망의 고의가 없다는 점을 강조했습니다.

업무상 횡령죄와 관련하여서는, 의뢰인이 횡령죄의 성립 요건 중 '타인의 재물을 보관하는 자'에 해당하지 않는다는 점을 주장했습니다. 시행사, 신탁사, 분양대행사 간 체결된 분양계약서 표준 약관을 면밀히 검토하였고, 분양대금 및 계약 해제에 따른 위약금의 귀속 주체는 신탁사 내지 시행사로 한정되어 있어, 분양대행업자에 불과한 고소인 회사는 애당초 해당 금원의 소유권자가 아니므로 법리적으로 업무상 횡령죄의 피해자가 될 수 없음을 강조했습니다.

2. 업무상 배임 및 업무방해 혐의

업무상 배임 및 업무방해 혐의에 대해서는, 의뢰인과 같은 분양상담직원들이 분양대행사로부터 지급받는 분양수수료의 정산방식 및 구조를 상세히 분석하여 의뢰인에게 해당 범죄에 대한 고의가 없음을 주장했습니다. 

분양상담사는 계약이 최종 유지되어 잔금 납부 단계에 이르러야 온전한 인센티브를 정산받으므로 고소인 회사와 사실상 경제적 이해관계를 같이 하는데, 의뢰인이 애초 의도적으로 과장광고를 하여 수분양자가 계약을 파기하도록 유도할 동기 자체가 전무하다는 점을 강조했습니다.

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수사기관의 판단

검찰은 제가 제출한 반박 서면의 법리와 입증 자료를 전면 인용하여 의뢰인의 4개 혐의 모두에 대해 '혐의없음(증거불충분)' 불기소 처분을 내렸습니다.

검찰은 사기 및 업무상 횡령 혐의에 관하여 의뢰인이 수분양자로부터 수수한 금전을 임의로 소비하지 않고 사내 결재를 거쳐 전액 반환한 객관적 사실이 확인되며, 분양대금의 종국적 귀속 주체가 대행사가 아니라는 점을 감안할 때 횡령죄의 위탁관계 및 불법영득의사를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 

업무상 배임 및 업무방해에 대해서도, 분양 영업의 성격상 계약 유지가 의뢰인 본인의 수수료 획득과 직결되므로 고소인 회사에 손해를 가하거나 분양 업무를 고의로 방해할 의사를 단정할 수 없다고 보았다. 본 처분을 통해 의뢰인은 억울한 전과를 받을 위기에서 완전히 벗어났으며, 고소인 회사를 상대로 진행 중이던 미지급 용역수수료 청구 소송에서도 상대방이 압박용으로 제기한 형사고소를 무력화하여 좋은 결과를 받을 수 있었습니다.

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실무상 제언

분양 영업 및 용역 대행 계약 구조에서 계약자간 정산에 관한 갈등이 발생할 경우, 상대방이 형사 고소를 압박 수단으로 제기하는 경우가 빈번합니다. 이 경우 다음과 같은 사항을 참고하여야 합니다..

1. 금융거래 내역 및 내부 결재 승인 기록의 즉각적 보존

자금 입출금 거래내역서, 사내 메신저, 이메일, 환불 품의서 결재 문서 등 분양대항과 관련하여 수행한 모든 업무 기록을 사건 초기 단계에서 원본 그대로 확보해야 합니다.

2 자금의 흐름과 귀속 주체 규명

분양대행계약 구조 상 업무상 배임죄, 업무상 횡령죄 등 재산범죄의 방어논리를 세우기 위해서는 수분양자가 지급한 매매대금의 흐름과 최종 귀속주체를 파악하는 것이 중요합니다. 매매대금의 법률상 소유권자가 누구인지, 보관자는 누구인지 등을 분양 계약서, 용역 계약서 등을 통해 확인해야 합니다.

3. 1회 경찰 조사 전 반박 서면 제출

분양대행 계약의 구조가 복잡하기 때문에, 1회 피의자 조사 전 변호인의 조력을 통해 사실관계와 무죄전략을 수립하고, 이를 체계적으로 구성한 의견서를 먼저 수사관에게 송부하여 신문 전 수사관이 유죄의 예단을 가지고 수사를 시작할 가능성을 차단해야 합니다.