[기업자문] 법인임차인의 연체차임, 손해배상금 전액 회수한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

임대차 목적물에서 퇴거하거나 폐업을 앞둔 임차인은 사실 자산이 전무한 경우가 많아 임대인이 사후 차임청구 소송에서 승소판결을 받더라도 강제집행이 어려워지는 한계가 존재합니다.

오늘은 임대업을 영위하고 있는 저의 자문사가 임차인의 차임연체로 문제를 겪고 있었는데, 임차인 회사의 대표이사 개인의 연대보증 각서를 사전에 확보하고 임차인의 퇴거 후 내용증명을 발송하여, 소송없이 연체차임 전액과 위약금까지 받은 사례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

임대사업을 영위하는 자문기업(임대인)은 2024년 4월경 주식회사인 임차인 회사와 임대차계약을 체결했습니다. 그러나 임차인 법인은 입주 직후 영업 실적 악화를 이유로 8개월이 넘도록 월 차임과 관리비, 주차료를 지속적으로 미납했습니다. 임대차보증금은 진작에 소진되었으며, 미납 누적액은 10개월 치 월세를 초과하는 상태에 이르렀습니다.

의뢰인은 대체 임차인을 즉각 유치하기 어려운 제약으로 인해 많은 여유를 주었으나 임차인은 변제 약속을 번번이 파기했습니다. 의뢰인은 임차인 측이 "밀린 월세를 분할 납부하겠다"는 의사를 밝히자, 추후 차임을 지급받지 못하게 될 경우를 대비하기 위해 저에게 자문을 요청했습니다.

이요한 변호사의 조력

임차인과의 분쟁이 본격화 된 후 판결을 받는다 하더라도 임차인에게 충분한 자력이 없을 가능성이 높았기에, 아직 임대차 계약이 종료되기 전 확실한 담보를 확보하는 것이 의뢰인의 손실을 줄이는 방안이라 판단했습니다. 연체차임의 확실한 회수를 위해 다음과 같은 법적 포석을 깔아두었습니다.

1. 대표이사의 연대보증

연대보증이 효력이 있기 위해서는 민법 제428조의2에 따른 형식(보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면 작성)을 준수해야 합니다. 채무자인 임차인 회사에 더하여 대표이사 개인을 연대보증인으로 추가하는 내용의 각서를 작성하였습니다. 이로써 임차인 회사 뿐 아니라 대표이사 개인의 재산까지 집행재산으로 확보할 수 있었습니다.

2. 기한이익 상실 및 위약금 조항의 중첩 설계

총 8개월의 연체차임과 퇴거 시까지 발생할 차임을 감안하여 채무자(임차인)의 지불 능력을 고려한 월 500만원의 분할상환 일정을 수립했습니다. 다만 확실한 이행을 담보하기 위하여 ① "분할금 지급을 단 1회라도 지체할 경우 별도의 최고 없이 즉시 전액에 대한 기한의 이익을 상실한다", ② "기한이익 상실 시점부터 완제일까지 소송촉진법상 법정 이율에 준하는 연 12%의 지연손해금을 가산한다", ③ "약정 위반 시 500만 원의 확정 위약금을 별도 배상한다"는 조항을 기재했습니다.

3. 내용증명 송달

임차인은 각서까지 작성하였으나 결국 차임을 또다시 연체하였고 임대차 계약기간이 종료된 후에는 사무실에서 무단 퇴거하였습니다. 즉각 각서에 기한 최고장(내용증명)을 작성하여 법인 본점과 대표이사의 주소지로 동시 발송했습니다.

내용증명에는 위 각서가 처분문서로서 확실한 증명력을 지닌다는 점, 이행 거절 시 대표이사 개인 명의의 부동산, 예금계좌, 차량 등에 대해 즉시 가압류 및 본안소송을 제기할 것이라는 점, 패소 시 소송비용액 확정절차를 통해 수백만 원대의 변호사 보수 및 집행비용 전액이 대표이사 개인에게 청구된다는 내용 등 법적 불이익을 구체적으로 경고했습니다.

합의금 지급

임차인 회사의 대표이사는 내용증명을 송달받은 후 각서의 내용 상 자신이 연대보증인로서 법적 책임을 부인하기 어렵다는 사실을 직시했습니다. 만약 소송이 진행될 경우 임차인 회사는 물론 자신의 개인 자산에도 가압류가 진행되어 재산을 보전하기 어렵다는 점을 인지하였습니다.

결국 임차인 회사는 내용증명 수령일 바로 다음 날 저에게 연락하여 자발적 변제의사를 밝혔습니다. 몇 차례 협상 후 연체차임 전액과 위약금 중 일부를 지급하는 내용으로 합의가 성사되었습니다.

의뢰인은 임차인의 채무불이행에 대비하여 사전에 저를 통한 법적 조치를 취해 놓았기에, 많은 비용과 시간이 소모되는 소송을 진행하지 않고도 연체차임 전액과 위약금까지 회수할 수 있었던 것입니다.