누수된 상가 명도소송방어 - 보증금 전액에 이사비까지 받아낸 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 제 의뢰인(상가 임차인)이 상가건물의 누수 및 오수 역류로 영업에 타격을 입었음에도 임대인(피고)가 월세 미지급을 문제 삼아 임대차 계약을 해지하고 건물명도 소송을 청구하였으나, 임대인의 건물명도 및 연체차임 청구를 방어하고 법원 조정을 통해 보증금 전액 및 이사비 반환, 원상복구 의무 면제까지 받은 사례를 소개해 드리겠습니다.

사건개요

의뢰인은 2013년경 노후 상가건물 지하층을 임차하여 제품 설계 사무실을 운영해 온 소상공인이었습니다. 해당 건물은 지형상 경사지에 위치하고 공공하수관로가 인접하여 습기와 누수에 취약한 구조였습니다.

그러던 중 2025. 7. 경 건물 벽체와 바닥 틈새에서 점성이 높은 황색 오수가 대량 역류하여 바닥 전선과 집기가 침수되고 극심한 악취가 발생하였습니다. 의뢰인은 즉시 임대인에게 현장 보존 사진과 함께 긴급 수선을 요구하였으나, 임대인은 자체 점검 후 자신의 책임이 아니라며 보수를 거부하였습니다.

의뢰인은 상가를 사용하지 못하자 월세를 내지 않고 임대차 계약 종료의사를 표한 뒤, 2025. 9. 1. 경 현장에서 철수하였습니다. 임대인은 6개월간의 차임 미지급(3기 연체)을 이유로 계약을 해지한다며 의뢰인에게 건물인도 및 연체차임 지급 청구 소송을 제기하였습니다.

이요한 변호사의 조력

법원은 상가임대차 분쟁에서 임대차 계약의 종료여부를 판단할 때, 월세가 미납되었다는 사정만을 고려하지 않습니다. 임대인이 먼저 자신의 의무인 목적물 유지·수선의무를 위반하였는지, 임차인이 실질적으로 목적물을 사용하였는지 여부를 종합적으로 검토합니다.

1. 임대인의 수선의무 위반에 따른 차임지급 거절권 행사

민법 제623조에 따라 임대인은 계약 존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 부담합니다. 임대인이 이를 이행하지 않아 목적물의 사용이 불가능해졌다면, 임차인은 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.

"임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다."(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결)

이요한 변호사는 최초 입주 시점부터 발생한 하자 내역을 시계열 표로 정리하고, 오수에 침수된 배선 사진 및 전력 차단 내역을 제출하여 ‘목적물의 사용·수익이 전면적으로 불가능했던 상태’임을 입증함으로써 임대인의 차임 연체 주장을 무력화하였습니다.

2. 실질적 이득 부재에 따른 부당이득 반환 청구 차단

임대인은 의뢰인이 일부 집기를 남겨두고 퇴거했다는 점을 들어 목적물 인도 완료일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 반환하라고 요구하였습니다. 그러나 판례는 점유 자체보다 '실질적인 이득'의 발생 여부를 기준으로 판단합니다.

"임차인이 임대차계약 종료 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립될 여지가 없다."(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결)

오수 오염과 유독 악취로 인해 물리적 체류가 불가능했던 정황을 소명하였고, 사태 발생 직후 매출이 급감한 회계자료를 증거로 제출하여 의뢰인이 목적물을 실질적으로 사용, 수익하지 않았다고 주장했습니다.

3. 보증금 반환과의 동시이행항변권을 통한 불법점유 배제

임대차계약이 종료된 경우 임차인의 건물명도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임대인이 보증금을 현실적으로 제공하지 않는 한, 임차인의 점유는 불법점유가 되지 않습니다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다28525 판결)

의뢰인이 보증금을 받지 않았으므로, 그가 동시이행항변권을 행사함에 따라 임대인이 주장하는 손해배상 책임이 성립하지 않음을 강조하였습니다.

조정결정

소송 과정에서 임대인의 수선의무 위반 책임과 패소 위험이 가시화되자, 재판부의 권고로 조정 절차가 개시되었습니다.

임대인은 소장에서는

(1) 조건 없는 즉각 명도(2) 6개월 분 연체차임 청구

를 주장하였으나,

소송이 불리하게 전개되자

(1) 연체차임을 전액 면제하고 보증금을 전부 반환하고,

(2) 원상복구 의무 또한 면제하고 현상태대로 목적물을 인도받고

(3) 이사비용 350만원까지 지급해주기로 합의하였습니다.

의뢰인은 1년 이상 소요될 수 있던 소송이 아닌 조정을 통하여,

(1) 연체차임 지급의무, 수백만 원 상당의 비용소요가 예상되던 원상복구 의무를 면제받았고,

(2) 보증금 전액을 반환받으면서 이에 더하여 이사비용까지 지급받아 법적 분쟁을 조기에 마무리 할 수 있었습니다.