전세보증금반환 - 임차권등기명령, 부동산 가압류를 통해 보증금을 보전한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 제 의뢰인이 주택을 신규 매수하여 임대인의 지위를 취득한 피고의 보증금 반환 거부로 신규 주택 계약금을 몰취당할 상황에 처해 있었는데, 주택임차권등기명령과 피고 소유 별도 부동산에 대한 가압류, 전세보증금 반환 청구 소송까지 제기하여 전부 승소한 사건을 소개해 드리겠습니다.

전세사기 및 깡통전세 위험 속에서 의뢰인의 대항력과 우선변제권을 빈틈없이 유지하고, 의뢰인의 추가적인 현금 부담 없이 가압류 집행을 완료하여 보증금 반환채권을 보전할 수 있었던 사례입니다.

사건개요

의뢰인(원고)은 2022년 9월경 전(前) 소유자 A와 경기도 소재 빌라에 관하여 임대차보증금 1억 7,000만 원, 임대차 기간 2년의 주택임대차 계약을 체결하였습니다. 원고는 입주 당일 주택 인도 및 주민등록 전입신고를 마치고 임대차계약서상 확정일자를 부여받아 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 취득하였습니다.

이후 2024년 8월경 종전 계약조건과 동일하게 임대차 기간을 2025년 10월 30일까지 연장하기로 합의하였으나, 계약 존속 중인 2025년 2월경 피고가 해당 빌라를 매수하였습니다.

원고는 계약 만기가 다가오자 새 집주인인 피고와 2025. 10. 30. 자로 임대차를 종료하기로 합의하였습니다. 원고는 이사할 다른 주택에 관하여 임대인 B와 신규 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 피고 역시 제3의 후속 임차인과 보증금 1억 2,000만 원의 반전세 계약을 체결하여 계약금 일부를 수령한 상태였습니다.

그러나 계약 만기 당일인 2025년 10월 30일, 피고는 돌연 원고에게 반환할 보증금이 전혀 없다고 통보하였습니다. 이로 인해 후속 임차인의 입주 및 원고의 신규 주택 이사가 전면 중단되었습니다. 원고는 전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가거나 전출할 경우 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 상실되는 치명적 위기에 놓였을 뿐 아니라, 신규 주택 임대인 B에게 잔금을 납입하지 못해 기지급한 계약금을 몰취당할 위험에 봉착하자 저를 통해 법적 대응을 시작하였습니다.

이요한 변호사의 조력

소유권이 이전된 빌라의 신규 소유자가 돈이 없어 전세보증금을 반환해 주지 않을 경우, '신규 소유자에 보증금 반환청구‘ ’점유 이탈 시 대항요건 상실을 방어할 임차권 등기명령 신청‘ ’보증금 채권을 보전하기 위한 책임재산의 확보‘가 쟁점입니다.

1. 주택임차권 등기명령 신청

의뢰인은 보증금을 돌려받지 못했으나 새 주택에 대해 전세계약을 체결해야 했기에 부득이 거주지를 이전해야 했습니다. 그런데 무작정 거주지를 이전한다면 주택임대차보호법 상 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 상실하여, 보증금 반환청구권을 상실할 수 있습니다.

의뢰인의 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령을 긴급 신청하였으며, 통상 수주 이상 소요되는 절차를 소명자료 완비 및 보정 없는 진행을 통해  10일만에 임차권 등기를 완료하였습니다. 임차권등기가 완료된 시점 이후에는 의뢰인이 다른 주택으로 전출하거나 주민등록을 옮기더라도 최초 취득했던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

2. 별도 부동산 가압류 진행

해당 빌라는 부동산 경기 침체 및 전세가율 역전 현상으로 경매 실행 시 1~2회 이상 유찰되어 감정가 대비 낙찰가가 현저히 낮아질 가능성이 매우 높았습니다. 의뢰인이 확보하고 있던 정보를 토대로 피고 소유의 다른 오피스텔 부동산에 대해 부동산 가압류를 신청하였습니다.

실무상 부동산 가압류 시 청구금액의 약 10%(본건 약 1,700만 원)에 해당하는 담보제공명령이 발령되며, 통상 현금공탁이 병행됩니다. 의뢰인이 전세보증금 미반환으로 신규 주택 계약금 몰취 위기에 처해 현금 유동성이 고갈된 사정을 재판부에 적극 소명하였습니다. 그 결과 법원으로부터 1,700만 원 전액을 현금 납입 없이 보증보험증권으로 제출하도록 허가받아, 의뢰인의 추가 자금부담 없이 피고의 오피스텔을 가압류할 수 있었습니다.

3. 보증금 반환청구소송 제기

보증금 반환 소송 제기 직후 피고의 주민등록상 주소지로 소장이 송달되지 않아 재판이 지연될 위기에 봉착하였습니다. 그런데 피고가 다른 형사 사건으로 재판을 받아 구치소에 수용중이라는 사실을 확인하였고, 법원에 사실조회를 신청하여 피고의 수용기관과 수용번호를 특정하였습니다.

피고는 수용시설 내에서 청구의 기각을 구했으나, 임대차계약서, 주민등록 전입세대확인원, 부동산가압류 결정문 및 임차권등기명령 결정문을 증거로 제출하여 피고의 주장을 탄핵하였습니다.

판결 선고

재판부는 저의의 주장을 전면 수용하여 피고의 항변을 배척하고 원고 전부 승소 판결을 선고하였습니다. 재판부는 주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인인 피고는 종전 임대인의 지위를 승계하였으므로, 임대차계약이 종료된 이상 피고는 원고에게 임대차보증금 1억 7,000만 원 및 이에 대하여 명도 다음 날부터 완제일까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다.

법원은 원고가 청구한 보증금 1억 7,000만 원 원금 전액과 12%의 지연이자, 소송비용 전액을 피고가 부담하라고 판결하였습니다.

실무상 시사점

전세계약이 끝나가는데 집주인이 "후속 임차인이 구해지지 않아 돈이 없다"며 보증금을 돌려주지 못한다는 태도를 취한다면, 아래의 절차를 신속히 이행해야 합니다.

1. 계약해지 의사 통지

주택임대차보호법상 묵시적 갱신을 차단하기 위해 내용증명, 문자메시지, 통화 녹음 등을 통해 임대차 계약을 확정적으로 종료하겠다는 의사를 전달해야 합니다.

2. 주민등록 전출 및 퇴거 금지

보증금을 받지 못한 상태에서 다른 집으로 전입신고를 하거나 짐을 빼면 대항력과 우선변제권이 소멸하여 추후 보증금 반환청구 소송에서 승소해도 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있습니다. 반드시 '주택임차권등기명령'을 먼저 신청하고, 임차권등기가 기재된 것을 확인한 후 퇴거해야 합니다.

3. 집주인의 책임재산 확보

전세사기 및 깡통전세 빌라는 경매에 넘어가도 낙찰 대금이 보증금에 미달하는 경우가 허다합니다. 임대인이 보유한 다른 아파트, 오피스텔, 토지 등을 파악하여 미리 가압류를 걸어두어야 보증금을 실질적으로 회수할 수 있습니다.