무자격 공인중개사의 불법영업 - 형사고소 성공사례

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 형사전문 변호사 이요한입니다.

본 사건은 공인중개사 자격이 없는 부동산 개발업체 대표가 '공인중개사 사무소' 명칭을 무단 사용하여 24억 원 규모의 토지 매매를 중개하고 1억 원의 용역비를 수취한 사안에서, 경찰의 초기 불송치 결정을 뒤집고 검찰의 기소 및 법원의 벌금형 약식명령을 이끌어낸 사례입니다. 

피고인의 영업행위가 일반인으로 하여금 개업공인중개사로 오인하게 할 위험성이 명백함다는 점을 대법원 판례 법리에 기초해 증명함으로써, 피고인에게 형사처벌을 확정하였습니다.

사건개요

조경업을 운영하던 의뢰인은 신규 사업부지 매입 자금을 조달하기 위해 본인 소유의 부동산을 24억 원에 매도하고자 하였다. 이 과정에서 의뢰인은 지역 지인의 소개로 부동산 투자개발 회사의 대표이사인 피고인을 소개 받았습니다.

피고인이 의뢰인에게 교부한 명함에 '공인중개사 사무소', '토지·공장·상가매매 전문'이라는 문구가 기재되어 있었고, 자신이 운영하는 사무소 외벽 및 간판에도 '공인중개사 사무소'라는 표기를 사용하고 있었습니다. 의뢰인은 피고인을 정식 인가를 받은 공인중개사로 신뢰하여 24억 원 상당의 매매계약 체결을 진행하였으며, 피고인은 거래 성사 대가로 '부동산 컨설팅 용역계약' 명목의 대금 1억 원을 요구하여 수령하였습니다.

그런데 사후 피고인이 공인중개사 자격증조차 보유하지 않은 무자격자라는 사실이 드러났습니다. 의뢰인은 피고인을 공인중개사법 위반 혐의로 직접 고소하였으나, 수사관은 피고인의 행위를 단순 부동산 개발 컨설팅으로 판단하여 불송치(혐의없음) 결정을 내렸습니다. 의뢰인은 이에 불복하여 이의신청을 제기한 뒤 저를 대리인으로 선임하였습니다.

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법적쟁점과 공방

본 사건의 핵심 쟁점은 공인중개사 자격이 없는 피고인이 명함과 사무실 간판에 기재한 문구가 일반인으로 하여금 피고인을 개업공인중개사로 오인하게 할 위험성이 있는지 여부였습니다.

피고인은 상호에 '투자개발'이 포함되어 있고 주된 목적이 부동산 투자 자문이므로, 공인중개사 사칭의 고의가 없었다고 주장했으며 수사기관은 이를 받아들여 불송치 결정을 하였습니다.

이에 대해 피고인이 명함 및 사무실 간판에 '공인중개사 사무소'라는 문언을 직접 표시한 행위는 일반인의 오인 가능성을 유발하기에 충분하다는 논리를 전개했습니다.

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이요한 변호사의 조력

수사기관의 불송치 논리를 뒤집기 위해, 피고인의 명칭 사용 행위가 단순한 과장 광고가 아니라 공인중개사법 제8조 및 제18조가 금지하는 '유사명칭 사용'의 범주에 포함됨을 대법원 및 하급심 판례를 근거로 강조했습니다. 

1. 외관 형성과 일반인 오인 위험성의 구체적 특정

대법원 2014도12437 판결은 "유사한 명칭에 해당하는지 여부는 일반인으로 하여금 그 명칭을 사용하는 자를 공인중개사 또는 개업공인중개사로 오인하도록 할 위험성이 있는지에 따라 사회통념에 비추어 판단하여야 한다"고 판시하고 있습니다. 

피고인이 실제 교부한 명함 사진, 사무실 외벽 간판 사진, 인터넷 광고 페이지 캡처본을 증거로 첨부하여, 피고인이 일반 거래관념상 공인중개사 자격을 보유한 사업자로 신뢰할 수밖에 없는 외관을 적극적으로 작출하였음을 입증하였습니다.

2. 용역계약의 실질

피고인이 수령한 1억 원에 대해 작성된 서류가 '컨설팅 계약서'라는 형식을 취하고 있었으나, 계약서 조항 중 실질적인 권리분석이나 사업성 검토 용역이 부재하고, 오로지 토지 24억 원 매매계약 성립을 조건으로 대금이 지급되도록 약정된 점을 분석하여 제출했습니다. 피고인의 행위가 본질적으로 공인중개사법상 중개대상물 매매 알선 행위임을 명확히 밝혔습니다.

3. 불송치 결정의 사실오인 및 법리오해 지적

경찰의 불송치 결정에 관하여, 피고인이 운영하는 법인의 등기부상 사업목적에 매몰되어 외부로 표출된 명칭 표시 행위를 간과한 위법이 있음을 논증하는 변호인 의견서를 관할 검찰청에 제출하였습니다. 사건의 재수사 및 공소제기 필요성을 강력히 촉구하였습니다.

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약식명령 발령

검찰은 변호인 의견서에 적시된 증거와 대법원 판례 법리를 수용하여 피고인의 공인중개사법 위반 혐의를 인정하고 법원에 벌금 200만 원의 약식명령을 청구하였으며, 법원은 이를 인용하여 약식명령을 발령하였습니다.

재판부는 공인중개사가 아닌 자가 자신의 영업을 표시함에 있어 '공인중개사 사무소' 또는 이와 유사한 문구를 사용하는 행위는 부동산 거래의 투명성과 안전을 저해하고 일반 소비자의 거래 신뢰를 훼손하는 범죄임을 인정하였습니다. 

본 약식명령은 피고인이 정당한 공인중개사가 아니었음을 형사법적으로 확정한 처분이었습니다. 의뢰인은 이를 근거로 무자격자 피고인을 상대로 이미 지급한 용역비 1억 원 전액에 대하여, 용역계약이 무효임을 원인으로 한 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있게 되었습니다.

실무상 시사점

부동산 거래 과정에서 상대방이 정식 등록된 개업공인중개사가 아님에도 고액의 컨설팅비나 알선 수수료를 요구하는 피해가 반복되고 있습니다. 이러한 분쟁에서 권리를 보전하고 금원을 회수하기 위해서는 사건 초기 증거 수집과 대응이 중요합니다.

1. 표시 및 외관 증거 채증

명함, 사무실 간판, 홍보 전단지, 웹사이트 등록 화면 등 상대방이 공인중개사 또는 이와 유사한 상호를 사용했음을 보여주는 객관적 시각 자료를 촬영하여 확보해야 합니다.

2. 계약의 실질 규명

명칭이 '부동산 컨설팅 계약', '자문 계약'으로 되어 있더라도 실제 수행된 업무가 매도인-매수인 간 거래 주선에 불과하다면 공인중개사법상 중개수수료 제한 규정이 적용되거나, 무자격자의 중개행위에 해당합니다.