빌라공사비 6억 사기범 - 형사고소 성공사례

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 형사전문 변호사 이요한입니다.

오늘은 의뢰인이 피의자로부터 신축공사 자금 대여 명목으로 6억 원 이상을 편취당한 사건에서, 피고인이 실제로 건물을 완공하고 일부 이자를 지급했음에도 불구하고 부동산 권리분석을 통해 '담보가치의 전무성'을 입증하여 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기) 혐의로 처벌받게 만든 사례를 소개해 드리겠습니다.

수사 초기 단계부터 대여금의 사용 용도가 아닌 '변제능력 및 담보의 실효성에 대한 기망'으로 공격 포인트를  전환함으로써, 피의자의 민사적 채무불이행 주장을 탄핵한 사례입니다.

사건개요

피의자는 자신이 수건의 부동산 시행 및 빌라 건축사업을 진행하였다고 하면서, 70대 고령인 의뢰인에게 접근하였습니다. 피의자는 2018년 10월경, 의뢰인에게 "수도권 일대에 다수의 신축 빌라를 동시 시공 중인데, 일시적인 공사비 부족분을 차용해주면 월 2% 이상의 고율 이자를 지급하고 3개월 내 완공 후 신축빌라를 담보로 받은 대출금이나 임차인들로부터 받은 보증금으로 원금을 상환하겠다"라고 기망하였습니다. 피의자는 의뢰인을 속이기 위해, 신축예정빌라의 전세계약서를 위조하여 교부하는 치밀함도 보였습니다.

의뢰인은 외관상 건실해 보이는 피의자의 사업 규모와 변제를 확약하는 확약서를 신뢰하여 약 5년간에 걸쳐 자녀의 자금까지 6억여 원을 의뢰인에게 교부하였습니다. 그러나 피의자는 빌라 완공 이후에도 원금 변제를 차일피일 미루었으며, 항의하는 의뢰인에게 소액의 이자만을 분할 지급하며 시간을 지연시켰습니다. 이에 의뢰인은 노후 자금과 가족의 생계가 파탄에 이르는 극심한 경제적 위기에 이르자, 저를 선임하여 형사고소 절차에 착수하였던 것입니다.

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이요한 변호사의 조력

1. 변론방향

건물 신축을 이유로 돈을 빌리는 사기 사건에서 가해자가 약정된 건물을 실제로 준공하고 차용 기간 중 일부 이자를 지속 지급한 경우, 수사기관은 이를 단순한 '경영 악화로 인한 민사상 채무불이행'으로 판단하여 불송치(혐의없음) 처분을 내릴 가능성이 매우 높습니다.

따라서 자금의 실제 사용처를 다투는 '용도사기' 보다는, 계약 체결 당시 피의자에게 '약정 기한 내 원금을 변제할 능력과 의사'가 결여되어 있었다는 것을 면밀히 입증하는 것으로 고소 방향을 정하였습니다.

2. 공적 장부 분석

첫째, 피의자가 공사 현장이라고 알려준 모든 부동산의 등기사항전부증명서(말소사항 포함), 일반건축물대장, 건축관계자 변경 이력을 일일이 발급받아 추적했습니다. 대조 분석 결과, 공부상 건축주와 보존등기명의인은 제3자로 등록되어 있었으며, 피의자는 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받거나 임차인으로부터 보증금을 적법하게 수령할 수 있는 법적 권한이 전무한 상태였습니다.

둘째, 신축 빌라의 금융기관 선순위 근저당권 설정 채권최고액과 대항력을 갖춘 임차인들의 전세권 및 확정일자부 임대차보증금 액수를 산출하였습니다. 분석 결과 완공 시점의 부동산 시세를 고려하더라도, 선순위 채무 총액이 빌라의 실거래가를 상회하여 의뢰인에게 제공하겠다던 담보 잔여가치가 없었다는 점을 강조했습니다.

셋째, 의뢰인이 작성받은 전세계약서가 대항력이나 우선변제권을 확보할 수 없는 명목상의 문서에 불과했음을 주장했습니다. 이를 바탕으로 대질신문 과정에서 피의자가 진술한 자금 조달 계획의 허구성을 집중 추궁하였고, 피의자가 장기간 지급한 일부 이자 역시 일종의 돌려막기 구조였음을 계좌거래내역 대조표를 통해 입증했습니다.

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기소제기

검찰은 제가 제출한 담보가치, 권리분석 관련 증거와 피의자의 변제의사 및 변제능력 부존재에 관한 주장을 수용하여 피의자의 변소를 배척하고 피의자를 특정경제가중처벌법(사기)로 기소하였습니다.

검찰은 피의자가 신축빌라의 건축공사를 완공하고 일정 기간 이자를 분할 지급한 사실은 인정되나, 차용 당시 피의자에게는 당해 부동산의 소유권을 취득하여 유의미한 담보권을 설정해 줄 능력이 없었고, 선순위 채권의 과다로 담보가치가 전무했으므로 피의자에게 의뢰인의 차용 원금을 약정한 기일 내에 반환할 의사나 능력이 없었다고 보았습니다.

피의자가 형사재판부의 엄중한 실형 선고 압박에 직면하게 됨에 따라, 의뢰인은 향후 형사 공판 단계에서의 배상명령신청은 물론 피의자로부터 합의금을 수령함으로써 피해를 보전받을 수 있는 지위를 확보할 수 있었습니다.

실무상 시사점

건축자금, 개발사업 투자금, 시행비 대여 명목으로 거액을 교부한 후 반환받지 못하고 있다면 다음의 요소들을 점검할 필요가 있습니다.

1. 상대방의 '부동산 처분 권능'과 '실제 소유권' 여부

상대방이 사업자등록증이나 공사 도급계약서를 제시하더라도, 실제 토지 및 건물의 등기부상 명의인이 아니거나 건축주 명의가 타인으로 신탁되어 있다면 상대방에게 차용금을 갚을 담보능력은 없다고 보아야 합니다.

2. '건물 완공'이나 '일부 이자 수령'  사실이 있는 경우

건물이 실제로 완공되었거나 상대방이 1~2%의 이자를 수개월 지급했더라도, 차용 당시의 부채 비율과 선순위 담보 채무가 부동산의 가액을 초과했다면 사기죄가 성립할 수 있습니다.

3. 금융거래내역과 부동산 공적 장부의 분석

단순 계좌 송금 내역만으로는 기망행위를 증명하기 어렵습니다. 송금 일자별 사업장의 등기부등본, 근저당권 설정 내역, 임대차 현황을 확인하여, 피해금 교부 당시의 상대방의 '변제 불능 상태'를 객관적 증거로 입증해야 수사기관의 불송치 결정을 방지할 수 있습니다.