토지매매 후 근저당권 설정편취 - 사기고소 성공사례

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 형사전문 이요한 변호사입니다.

본 사건은 부동산 매수인이 정상적인 매매 거래를 위장하여 매도인을 기망한 뒤, 매매 대상 토지에 자신의 채권자인 사채업자 명의의 근저당권을 설정받아 차용금을 편취한 사안입니다. 계약 체결 당시 피의자의 자력 및 변제의사의 부존재 , 자금의 사용처를 기망한 사실을 법리적으로 증명하여 피의자가 사기죄 기소의견으로 검찰에 송치된 사례입니다.

피의자는 매매 계약금을 지급하고 일부 골조공사를 진행한 사실을 근거로 민사상 채무불이행에 불과하다는 주장을 하였으나, 복합적 계약구조의 분석을 통해 편취 범의를 밝혀내었습니다.

사건개요

토지 소유자인 고소인(의뢰인)은 2018년 7월경 피의자와 자신 소유의 A토지에 관하여 총 매매대금 5억 6,000만 원(계약금 5,000만 원, 중도금 1억 7,000만 원, 잔금 3억 4,000만 원) 상당의 매매계약을 체결했습니다. 당시 피의자는 중도금 현금 지급 대신 고소인이 보유한 별개의 B토지 지상에 전원주택을 신축하여 준공해 주는 것으로 중도금 지급을 갈음하자는 특약 구조를 제안했습니다.

피의자는 매매계약을 체결하는 과정에서 "후배로부터 5억 원의 건축자금을 투자받아 A토지에 개발 공사를 착수할 계획"이라며 고소인을 기망했다. 피의자는 자신이 중도금 지급에 갈음하여 B토지에 공사를 진행하는 동안 고소인이 A토지를 제3자에게 이중 매도하거나 처분하는 위험을 방지해야 한다는 명목을 내세워, 잔금일까지 권리관계를 보장하는 담보 목적이라 속이고 A토지에 자신의 채권자인 후배명의의 근저당권을 설정해 달라고 요구했습니다. 고

의뢰인은 제3자 명의의 근저당권 설정을 주저했으나, 피의자가 B토지 공사를 완공하지 못하거나 잔금을 미지급할 경우 피의자의 책임으로 근저당권을 즉시 말소한다는 특약 조항을 기재하자 이를 믿고 후배 명의의 근저당권을 설정해 주었다.

그러나 피의자는 B토지에 형식적인 일부 골조공사만 진행한 후 합당한 이유 없이 현장을 방치하고 공사를 전면 중단했습니다. 약정한 중도금 및 잔금 지급기일이 모두 도과하자 고소인은 매매계약을 적법하게 해제하고 약정에 따라 근저당권 말소를 요구했으나 피의자는 이 역시 불응했습니다. 

직후 고소인이 확인한 결과, 그의 후배는 건축자금을 빌려준 투자자가 아니라 사채업자였으며, 그가 피의자에게 2억 원을 대여하면서 그 담보로 고소인의 A토지에 근저당권을 설정받았던 것을 알게 되었습니다. 결국 고소인은 피의자의 사채 차용을 위해 자신 명의의 멀쩡한 토지를 담보로 내어주게 되었고, 토지 소유권을 상실할 위험에 처하게 되었다.

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법적쟁점

본 사건의 핵심 쟁점은 피의자가 일부 계약금을 지급하고 B토지에 일부 골조공사를 수행한 외관이 존재함에도 불구하고, 계약 체결 단계부터 피의자에게 A토지의 매수 대금을 조달할 의사나 능력이 없었는지, 그리고 제3자인 후배 명의로 근저당권을 설정함에 있어 차용용도를 속인 행위가 사기죄를 구성하는지 여부였습니다. 구체적으로 다음과 같은 공방이 오고갔습니다.

1. 기망행위 및 편취 범의

• 의뢰인 : 애초 자력이 없는 상태에서 의뢰인이 자신의 토지를 자신의 사채담보로 제공하게 만든 것은 용도기망이다.
• 피의자 : 계약금을 지급했고, b토지 공사 진행 중 자금경색으로 중단된 것에 불과하므로 채무불이행에 불과하다.

2. 처분행위 및 재산상 이익 취득

• 의뢰인 : 근저당권의 실질이 피의자의 사채 차용담보 목적임을 알았다면 그러한 근저당권 설정에 동의할 이유가 없다.
• 피의자 : 의뢰인이 스스로 계약서 특약에 동의하여 날인하였으므로, 근저당권 설정은 자발적인 행위이다.

3. 일부 골조공사의 평가

• 의뢰인 : 일부 골조공사를 진행한 것은, 의뢰인을 지속적으로 기망하고 고소기간을 지연시키기 위한 기망의 수단이다.
• 피의자 : 어찌되었건 계약의 일부를 이행하였으므로(공사의 착공), 사기죄의 고의가 단절되었다.

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이요한 변호사의 조력

피의자가 계약금 5,000만 원 지급 및 골조공사 일부 진행이라는 외관을 형성해 둔 상태였기 때문에, 수사기관은 이를 통상적인 부동산 거래상의 단순 민사상 채무불이행으로 속단하여 불송치 결정을 내릴 위험이 매우 높았습니다. 이에 복잡한 이 사건 부동산의 매매계약 구조를 일목요연하게 도식화하여 수사기관이 사건의 본질을 즉각 직관할 수 있도록 고소장 체계를 재편했습니다.

또한 대법원 판례 법리에 기초하여 피의자에게 '용도 사기'가 성립한다는 점을 강조했습니다. 차용금이나 담보 제공의 진실한 용도를 고지했더라면 피해자가 담보를 제공하지 않았을 관계에 있을 때, 그 용도를 속인 것 자체가 사기죄의 기망행위에 해당한다는 대법원 법리를 원용했습니다. 피의자가 "건축자금 5억원의 대출용 담보"라고 속이고 실상은 "개인 채무 2억 원에 대한 사채 담보"를 위해 의뢰인으로 하여금 토지에 근저당권을 설정하게 한 것은, 의뢰인의 직접적인 처분행위를 유발한 기망행위임을 주장했습니다.

수사기관에 피의자의 변제자력 및 사업 수행능력에 관해 구체적으로 수사가 필요한 사항을 적시했습니다. 고소대리인 의견서를 통해 ① 계약 체결 당시 피의자의 금융계좌 잔고 및 보유 부동산 내역 사실조회, ② 피의자의 과거 동종 건축공사 수행 실적 및 건설업 면허 유무 확인, ③ 피의자가 B토지 골조공사에 실질적으로 투입한 공사비용과 대부업자로부터 수령한 2억 원의 사용처 추적을 요청했습니다. 이를 통해 피의자가 계약 체결 당시부터 총 매매대금 5억 6,000만 원을 지급할 능력과 의사가 전무했음을 입증해 낼 수 있었습니다.

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송치결정

수사기관은 피의자와 대부업자인 그의 후배, 의뢰인에 대한 대면 조사를 거친 뒤, 제가 제시한 법리와 입증자료를 채택하여 피의자의 사기죄 혐의에 대해 송치 결정을 내렸습니다.

수사기관은 피의자가 정상적인 매매계약 이행을 의도한 것이 아니라, 애초 의뢰인의 토지를 담보로 사채를 조달하기 위해 매매계약을 체결했다고 판단했습니다. 또한 피의자가 취득한 2억 원 상당의 사채 차용금은 의뢰인의 토지에 설정된 근저당권 부담이라는 재산상 처분행위에 기인했다고 보았습니다.

실무상 시사점

부동산 매매계약 과정에서 매수인이 잔금 지급 전에 매매목적물에 대한 담보권 설정을 요구하는 행위는 극도로 위험한 유형의 거래 방식입니다. 계약 상대방이 중도금 대체 공사, 시행 인허가, 제3자 금융 차입 등을 이유로 매도인 소유 부동산에 선제적인 근저당권 설정을 유도한다면 거래를 중단하고 법률 검토를 선행할 필요가 있습니다.

만약 이미 피해가 발생하였다면 거래 초기 단계에서부터 사기 범의를 입증할 수 있는 자료를 확보해야 합니다. 계약 체결 당시 상대방이 제시한 사업 계획서, 자금 조달 확약서, 자력 증빙 서류를 확보하고, 근저당권자로 지정된 제3자와의 금융거래 실체를 밝혀 차용금의 실질적 용도를 확인해야 합니다. 

이 사건과 같이 피의자가 소액의 계약금을 지급하거나 일부 공사를 진행하는 등 기망의 고의가 없다는 외관을 만들어 둔 사안일수록, 수사 초기부터 전문 변호사의 조력을 받아 잘 정리된 고소장을 제출하는 것이 필수적입니다.