무허가건물 소유권이전 및 토지인도청구 - 1,2심 전부 승소사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 토지 매매계약 체결 이후 매수인이 매도인(의뢰인)을 상대로 지상 미등기·무허가 건축물 2채의 소유권 이전 및 부동산 인도를 청구한 사안에서, 의뢰인을 대리하여 처분문서의 증명력, 관습상 법정지상권 법리를 통해 1심과 항소심 모두 원고 청구를 기각시킨 사례를 소개해 드리겠습니다.

24억 원 규모의 대규모 매매계약 과정에서 분쟁이 발생하였으나 의뢰인의 지상물 소유권 및 사업장을 온전히 보전할 수 있었습니다.

사건개요

의뢰인은 지방 소재 4,000여 평의 대규모 토지에서 다년간 조경 사업을 영위하였는데, 현금 유동성을 확보하고자 마을 이장의 중개를 통해 토지 매수 희망자인 원고를 만났습니다. 원고는 해당 부지에 공장을 신축하겠다는 계획을 밝히며, 매매계약 체결과 별도로 관할 관청의 공장 건축 허가를 신속히 득하기 위한 토지사용승낙서 등 인허가 관련 서류의 선제적 제공을 요구하였습니다.

의뢰인은 급박한 자금 사정으로 인해 원고의 요청을 수용하여 필요한 승낙 서류를 제공하였고, 매매대금 24억 원에 토지 일체를 매도하는 부동산매매계약을 체결하였습니다. 해당 토지 지상에는 의뢰인이 조경 사업을 운영하며 사용해 오던 미등기 무허가 건물과 주택 등 총 2채의 건축물이 존재하고 있었습니다. 그러나 부동산매매계약서 작성 당시 매매 목적물은 오직 '토지'로 한정되었으며, 지상 건축물은 계약 대상이 아니었습니다.

그런데 원고는 토지에 대한 소유권이전등기를 경료받자 태도를 바꾸어 지상 무허가 건물 및 주택 역시 24억 원의 매매대금에 포함된 것이라고 주장하였습니다. 원고는 의뢰인을 상대로 지상 건축물의 소유권이전등기 절차 이행과 부동산 인도를 구하는 민사소송을 제기하여 압박하였습니다.

이요한 변호사의 조력

토지 매매계약서상 목적물에 포함되지 않은 미등기 지상 건축물에 대한 양도 합의가 성립되었는지 여부와, 토지와 지상 건물의 소유자가 달라짐에 따라 의뢰인에게 관습상 법정지상권이 성립하는지 여부가 본 사건의 쟁점이었습니다.

대법원 판례에 따르면 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 기재 내용을 부정할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재 내용에 의하여 의사표시의 존재 및 내용을 인정해야 합니다(대법원 1990. 3. 27. 선고 89다카19153 판결). 또한 동일인 소유이던 토지와 건물이 매매 기타 원인으로 소유자를 달리하게 된 때에는 건물을 철거하기로 하는 합의가 없는 한 건물소유자는 관습상 법정지상권을 취득하며, 이는 무허가·미등기 건물이라 하여 다를 바 없습니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결, 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결).

처분문서인 매매계약서의 엄격한 문언 해석을 통해 상대방의 확장 해석을 차단하고, 계약 체결 관여자들에 대한 증인신문을 통해 지상물 양도 합의가 존재하지 않았다는 점을 입증했습니다.

1. 처분문서의 증명력

이요한 변호사는 24억 원의 거액이 오간 부동산매매계약서를 면밀히 분석하였습니다. 원고는 공장 신축 인허가를 위해 수목 반출, 경계 측량, 서류 제공 등 매우 지엽적인 내용까지 총 10개의 특약사항 조항을 꼼꼼히 삽입하였음에도 정작 지상 주택과 건물에 대해서는 단 한 줄의 문언도 남기지 않았습니다.

고도의 법적·경제적 이해관계가 걸린 본건에서 지상물에 대해 특약조차 두지 않은 것은, 애초 지상물이 매매 대상에서 제외되었기 때문이라는 점을 강력히 변론하였습니다.

2. 증인신문 진행

계약 체결 당시 원고 측 보조자로 공인중개사, 법무사 사무장, 건설회사 대표 등 다수의 부동산·법률 전문가가 입회하였다는 사실을 확인하였습니다. 전문 지식을 갖춘 자들이 대거 참여한 자리에서 지상물이 매매대상에서 착오로 누락될 가능성은 전무함을 지적하였습니다.

매매를 중개한 동네 이장과 담당 공인중개사를 증인으로 신청하여 증인신문을 진행하였으며, "계약 체결 당시 토지 대금만 논의되었을 뿐 지상 건축물에 관한 매매 논의는 일체 없었다"는 핵심 증언을 확보하였습니다.

3. 관습상 법정지상권의 성립

관습상 법정지상권의 성립을 주장하였습니다. 미등기·무허가 건물이라도 독립된 부동산인 이상, 토지와 같이 동일인의 소유였다가 토지 매매로 인해 소유자가 바뀐 이상 건물에 지상권이 성립한다는 점을 명시하였습니다.

아울러 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결에 따라 관습상 법정지상권을 배제하는 철거 합의가 인정되려면 '토지의 계속 사용을 종국적으로 그만두겠다는 확정적 의사'가 있어야 하는데, 의뢰인은 조경 사업의 존속을 위해 해당 건물을 계속 점유·사용해야만 하는 실질적 필요성이 있었으므로 어떠한 묵시적인 철거 합의도 성립될 수 없음을 강조하였습니다.

판결 선고

재판부는 매매계약서에 기재되지 않은 무허가 건물이 매매 대상에 포함되었다고 볼 증거가 없으며, 피고에게 관습상 법정지상권이 인정된다는 이요한 변호사의 주장을 전면 수용하였습니다.

1심 및 항소심 재판부는 공히 매매계약서의 기재 내용과 작성 경위, 당사자들의 직업 및 계약 체결 당시 상황을 종합할 때 본건 매매계약의 목적물은 토지에 한정된다고 판단하였습니다. 원고가 제출한 공장 신축 허가 관련 승낙서 등의 간접 자료만으로는 처분문서인 매매계약서의 명시적 문언을 번복하여 건물까지 매수 대상에 포함시켰다고 인정하기에 부족하다고 판시하였습니다.

나아가 토지와 건물이 동일인 소유였다가 토지만 매매되어 소유권자가 달라진 이상, 건물 철거에 관한 명시적·묵시적 합의가 증명되지 않은 본 사안에서 피고는 지상 무허가 건축물에 관하여 토지를 사용할 수 있는 관습상 법정지상권을 취득하였다고 판시하며 원고의 건물 소유권이전등기 및 인도 청구를 전부 기각하였습니다.

2년여에 걸쳐 치열하게 전개된 1심 및 2심 재판에서 모두 피고 승소 판결이 내려짐으로써, 의뢰인은 24억 원의 토지 대금을 전부 수령하였으면서도 조경 사업의 핵심 거점인 건축물 2채의 점유와 소유권을 안전하게 확보할 수 있었습니다.