상가임대차보증금 반환청구 방어 - 원상회복의무 비용을 공제하여 승소한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 상가 임차인이 임대인(의뢰인)을 상대로 미반환 임대차보증금 5,800만 원의 지급을 청구하였으나, 저의 현장 검증과 법원 감정 절차를 통해 임차인의 내력벽 불법 철거로 인한 손해를 규명한 후, 청구금액 중 약 3,800만원을 공제시킨 사례를 소개해 드리겠습니다.

당사자 간 사전 작성된 '원상복구 및 철거합의서'라는 처분문서가 존재하여 의뢰인에게 현저히 불리한 사건이었으나, 건물의 구조적 안전을 침해한 특수 손해는 합의서의 면책 범위에 포섭되지 않는다는 법리와 감정진행을 통해 의뢰인의 손해를 최소화했습니다.

사건개요

의뢰인은 경기도 휴양지 소재 상가 건물 소유자로 2016년경 원고(임차인)와 임대차보증금 1억 원, 월 차임 400만 원으로 상가 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 해당 상가를 대규모 로스팅 카페로 운영하기 위하여 대대적인 인테리어 공사를 진행하였고, 이 과정에서 공간 개방감을 확보한다는 명목으로 건물 내부의 핵심 지지 구조인 내력벽 기둥을 의뢰인의 동의 없이 임의 철거하였으며 외벽 타공 및 배기 환기구를 무단 설치하였습니다.

이후 코로나 여파로 매출이 급감하자 원고는 월 차임을 연체하기 시작하였고, 2020년 8월 계약 해지를 통보해 왔습니다. 의뢰인은 3개월 내에 건물을 계약 이전 상태로 복구할 것을 조건으로 잔여 보증금 반환을 약속하였습니다. 2020년 11월 6일, 임차인 측 실무자(김계남)와 의뢰인의 대리인(구정우)이 대면하여 '원상복구 및 철거합의서'를 작성하였습니다. 임차인은 합의서 작성 후 원상복구를 일부 진행한 후 퇴거했습니다.

임차인은 형식적 철거를 완료했음을 이유로 보증금의 반환을 요구하였으나, 의뢰인은 상가건물이 훼손되었다며 반환을 거절하자 임차인은 보증금 중 일부를 먼저 지급해 주면 그 자금으로 원상복구 공사를 완료하겠다고 하였습니다.

의뢰인은 이를 신뢰하여 선의로 3,000만 원을 선지급하였으나, 임차인은 약속한 복구 공사를 일체 이행하지 않았습니다. 나아가 임차인은 이미 반환받은 3,000만 원과 연체 차임을 제외한 잔여 보증금 5,800만 원을 즉시 지급하라며 의뢰인을 상대로 보증금 반환청구 소송을 제기했습니다.

이요한 변호사의 조력

임대차보증금은 임대차관계 종료 후 목적물 반환 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 임차인이 원상회복의무를 불이행할 경우 원상회복 비용은 임대인이 보증금에서 공제할 수 있습니다.

본 사건의 쟁점은 당사자 간에 작성된 '원상복구 및 철거합의서'에 따라 임차인인 원고가 원상복구 의무를 전부 이행한 것인지, 위 합의서의 범위에 ‘내력벽 철거’가 포함되는지 여부였습니다. 합의서에는 원고가 원상복구를 해야 할 범위가 규정되어 있었는데, 의뢰인은 ‘내력벽 철거’가 구체적으로 합의서에 기재되지 않았으므로 원고(임차인)이 내력벽 복구비용을 부담해야 했다고 주장했고, 원고는 위 합의서에 기재된 원상복구 공사를 전부 완료하였으므로 내력벽 복구는 자신의 의무가 아니라고 주장했습니다.

원고와 의뢰인 간 원상복구에 관해 합의한 위 합의서의 존재로 인해 의뢰인에게 불리한 상황이었습니다. 합의서 문언에 갇힌 서면 공방을 탈피하여, 의뢰인이 원고의 무단 내력벽 철거로 인해 상가건물 자체의 안전이 위협되었다는 점을 재판부에 강조하는 쪽으로 변론방향을 정하였습니다. 이를 위해 현장을 실사하고, 감정진행을 통해 실제 원상복구에 필요한 비용을 입증하였습니다.

1. 현장 실사

원상복구 및 철거합의서는 원상복구의 범위가 매우 협소하여 원고에게 일방적으로 유리하게 작성되어 있었습니다. 일단 현장으로 이동하여 상가 내부의 기둥, 슬래브, 천장 마감 상태를 확인하였습니다. 단순히 상가건물의 원상복구를 제대로 이행한 수준이 아니라, 건물의 하중을 지탱하는 내력병 기둥이 철거된 하자를 확인하였습니다.

현장 사진 및 설계도를 법원에 제출하였고, 원고가 단순히 원상회복을 제대로 이행하지 않은 것을 넘어 건물 자체의 안전을 훼손하였다는 점을 재판부에 강조했습니다.

2. 감정신청

추상적인 손해액 주장만으로 승소하기는 어려우므로, 감정신청서를 제출하여 정확한 원상회복 비용을 산정하였습니다. 감정 당일 현장에 직접 입회하여 감정인에게 건축도면과 원형 사진을 대조 제시하였고, 내력벽 복구에 관한 사항을 의견서로 개진하였습니다.

감정 결과 산출된 총 5,700만 원의 원상회복 공사비 중 내력벽 복구비용만 3,800만 원에 달한다는 회신을 받을 수 있었습니다.

3. 증인신문

합의서를 작성한 원고 측 직원(김계남)과 의뢰인의 대리인(구정우)에 대한 증인신문을 진행하였습니다. 합의서 작성 경위, 일부 보증금의 반환 경위 등을 확인하여, 해당 합의서의 내용을 신빙할 수 없고, 원상회복 의무가 합의서 범위만으로 축소되어서는 안된다는 점을 강조했습니다.

판결 선고

재판부는 원고의 청구 금액 5,800만 원 중 내력벽 복구비용 3,800만 원을 전액 공제하고, 의뢰인이 원고에게 1,680만 원만을 지급하라고 판결했습니다. 

재판부는 처분문서인 합의서의 효력을 원칙적으로 인정하면서도, 합의서의 효력이 통상적인 집기 및 인테리어 철거에 한정된 것이지 건물의 구조적 안전과 직결되는 내력벽까지는 미칠 수 없다고 보았습니다. 의뢰인은 합의서의 존재로 원상회복 비용 자체를 청구하기 어려웠고 자칫 수천만원의 안전구조 보강비를 떠안을 수 있었으나, 이요한 변호사를 통한 면밀한 대응을 통해 원고 청구의 대부분을 감액시킬 수 있었습니다.