상가 권리금 반환청구 - 1심 패소 후 항소심 전부 승소한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 공시송달로 원고 전부 승소 판결이 선고되었던 6,000만 원 상당의 상가 권리금 반환청구 소송에서, 제가 의뢰인(피고)을 대리하여 신속한 추완항소 및 강제집행정지 결정을 이끌어낸 뒤 권리금 계약과 임대차 계약의 법리적 독립성을 명확히 증명하여 항소심에서 원고 청구를 전액 기각시킨 사례를 소개해 드리겠습니다.

본 사건은 상가 양수인이 건물 누수를 빌미로 상가 양도인인 의뢰인에게 제기한 권리금 반환 청구 및 형사 사기 고소를 완벽하게 방어한 사례입니다.

사건개요

상가 임차권 양도 이후 발생한 목적물의 하자를 이유로 후임차인이 전임차인에게 권리금 반환을 구하는 소송은 전형적인 분쟁입니다.

의뢰인(피고)은 2021년경 임대인 A로부터 상가 건물의 지상 1층 및 지하층을 임차하여 일반음식점을 성실히 운영해 오던 중, 업종 전환을 위해 새로운 가게를 양수할 사람을 모색하였습니다. 의뢰인은 2024년 3월경 원고와 사이에 상가의 기존 주방 설비, 집기류 일체 및 영업권을 6,000만 원에 포괄 양도하는 권리금 계약을 체결하였으며, 원고는 2024년 4월경 임대인 A와 정식 상가임대차 계약을 체결하였습니다.

원고는 계약 체결 전 수차례 현장을 직접 점검하여 지하층에 경미한 누수 흔적이 존재함을 인지하였고, 이에 따라 임대인 A가 누수 보수 공사를 완료해 주기로 확약하여 이를 임대차 계약서 특약사항으로 명시하였습니다.

그러나 원고는 영업 개시 1년 만인 2025년 4월경 경영 악화를 이유로 폐업신고를 마친 뒤, 2025년 7월경 "의뢰인이 중대한 누수 하자를 고의로 은폐하고 권리금 계약을 체결하여 막대한 손해를 입었다"고 주장하며 권리금 6,000만 원 전액의 반환을 청구하는 민사소송을 제기함과 동시에 의뢰인을 사기죄로 형사 고소하였습니다.

의뢰인은 이사로 인해 1심 소장 및 변론기일 통지서를 일절 수령하지 못하였고, 1심 재판부는 공시송달 처분을 내려 변론 없이 원고 전부 승소 판결을 선고하였습니다. 원고는 판결이 확정되자 이를 근거로 의뢰인의 주거래 은행 예금 계좌를 전면 압류·추심함에 따라, 의뢰인은 일상생활 및 경제활동이 완전히 마비되는 어려운 상황에서 이요한 변호사를 선임하였습니다.

이요한 변호사의 조력

상가 권리금 분쟁의 본질은 임대차 목적물인 '부동산 자체의 하자'와 권리금 계약의 목적물인 '영업상 유·무형의 재산적 가치'를 법리적으로 구별하는 데 있습니다.

원고는 민법상 매매의 하자담보책임 준용 규정(민법 제567조, 제580조) 및 채무불이행에 따른 계약 해제를 근거로 권리금 반환을 주장하였으나, 저는 임대차 계약과 권리금 계약이 별도의 독립된 계약이라는 점을 근거로 원고 청구를 반박했습니다.

1. 추완항소 및 강제집행정지 신청

1심 판결이 확정되었고 원고가 의뢰인의 계좌를 이미 압류한 상황이라 원고의 강제집행을 막는 것이 급선무였습니다.

공시송달 판결에 대해 항소를 먼저 제기하였습니다. 이러한 항소에 관해, 법원은 당사자가 단순 패소 사실을 인지한 때가 아니라 사건기록 열람 또는 판결정본을 새로이 영수한 시점에 비로소 공시송달 사실을 알게 된 것으로 보고, 이때부터 14일 내 항소가 제기되면 그러한 항소는 적법한 것으로 봅니다.

추완항소가 제기되더라도 1심 판결의 집행력이 당연 정지되지 않으므로, 즉시 담보공탁을 수반한 강제집행정지 신청서를 법원에 제출하여 인용 결정을 획득함으로써 원고의 추가 재산 압류 및 추심을 중지시켰습니다.

2. 권리금 계약과 임대차 계약의 구별

대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결은 "권리금 계약은 임대차계약과는 별개의 계약으로서 점포 위치에 따른 영업상 이점, 고객 관계, 비품 및 시설 일체 등 유·무형의 재산적 가치 양도를 목적으로 한다"고 명시하고 있습니다.

하급심 판례를 적극 원용하여, 건물 자체의 누수나 균열, 단열 불량 등은 임대차계약을 통해 사용·수익하는 임대차 목적물에 관한 하자에 불과할 뿐 권리금 계약의 목적물인 시설, 비품, 영업권의 하자가 아님을 강조하였습니다.

또한 민법 제623조에 따를 때 임대차 목적물의 대규모 수선의무는 임대인의 고유 의무이며, 본건 임대차계약서 특약란에 "지하층 누수 보수는 임대인 A가 완료한다"는 명문 조항이 명시되어 있는 반면 피고와 체결한 권리금 계약서에는 누수 수선에 관한 어떠한 약정도 존재하지 않음을 강조했습니다.

3. 원고의 영업정황 확인

원고는 지하층 누수 사진 및 폐업사실증명원을 제출하며 "누수로 인하여 지하층 영업을 단 하루도 정상적으로 영위하지 못해 막대한 손해를 입었다"고 극단적인 피해를 호소하였습니다

원고의 상호명, 네이버 블로그 포스팅, 인스타그램 계정, 포털 리뷰 등 원고의 영업과 관련된 데이터를 추적하였습니다. 그 결과 지하층을 전혀 사용하지 못했다던 원고 주장과 달리, 그가 폐업 직전까지 지하층 공간을 '단체 모임 대관', '파티룸 및 프라이빗 다이닝'으로 홍보하며 정상적으로 영업한 사실을 증거로 제출하였습니다.

이를 통해 지하층 누수가 영업을 영위하지 못할 정도의 중대한 하자가 아니었으며, 원고의 폐업은 단순 경기 침체나 개인 사정에 기인한 것임을 강조하였습니다.

4. 형사 무혐의 처분

원고는 민사소송과 더물어 의뢰인을 압박하기 위해 의뢰인을 사기죄로 고소하였습니다. 그러나 계약 체결 당시 의뢰인이 원고에게 "지하에 물이 약간 비치는 현상이 있으나 임대인이 보수해주기로 약속했다"는 사실을 사전에 공유한 카카오톡 및 문자메시지 대화, 원고가 현장을 수차례 방문하여 누수를 확인한 후 권리금을 송금한 계좌내역 등을 제출하였습니다.

위와 같이 의뢰인이 누수에 관하여 아무것도 속인 사실이 없음을 증명하여 최종적으로 수사기관에서도 불송치(혐의없음) 결정을 받았고, 이를 민사 재판부에도 제출하였습니다.

판결 선고

항소심 재판부는 이요한 변호사의 주장을 전부 수용하여 1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 전부 기각하였습니다. 재판부는

(1) 권리금 계약은 영업시설, 비품, 거래처, 신용 등 무형의 재산적 가치 양도를 주된 목적으로 체결되는 계약으로서 상가 임대차계약과는 그 법률적 성질과 당사자를 달리하는 점,

(2) 상가 건물 지하층의 누수는 건물 자체의 물리적 하자에 해당하므로 임대차계약의 목적물에 관한 문제일 뿐, 피고가 원고에게 양도하기로 한 권리금 계약 목적물의 하자라고 볼 수 없는 점,

(3) 더욱이 임대차계약서에 임대인의 보수 의무가 명시되어 있고 원고가 상가를 인도받아 정상적인 영업을 영위한 사실이 인정되는바, 의뢰인이 권리금 계약을 위반하였다거나 누수사실을 기망하였다고 볼 수 없는 점을 근거로 들었습니다.