상속부동산 분쟁 - 매매대금 청구 및 동시이행항변권 행사로 승소한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 의뢰인의 모친이 생전에 제3자인 원고에게 부동산을 매도하였는데 이후 원고가 위 부동산에 관하여 상속인인 의뢰인들을 상대로 청구한 건물인도 청구 소송에서, 매매대금의 반환을 청구하여 인정받은 사례를 소개해 드리겠습니다.

본 판결은 모친의 생전 처분 행위로 인해 거주하고 있던 부동산에서 퇴거당할 위기에 처한 의뢰인들이 매매대금을 회수하고, 불법점유에 따른 차임 상당 부당이득반환 책임을 면제받아 거주권의 안정을 확보할 수 있었던 사안입니다.

사건개요

의뢰인의 모친(피상속인)은 생전에 서울 소재 모 아파트에 거주하다가 사망하였습니다. 모친의 사망 후 자녀인 의뢰인이 상속재산을 정리하기 위해 해당 아파트의 등기사항전부증명서를 열람한 결과, 모친 사망 수년 전에 일면식도 없던 제3자(원고) 앞으로 매매를 등기원인으로 한 소유권이전등기가 이미 경료되어 있는 충격적인 사실을 확인하였습니다.

원고는 매매대금을 8,000만 원으로 명시한 매매계약서를 제시하며, 모친 사후 해당 아파트에 계속 거주하고 있던 의뢰인 및 다른 상속인들을 상대로 "소유권에 기하여 즉시 부동산을 명도하고, 불법점유 기간 동안의 임료 상당액을 손해배상금으로 지급하라"는 건물명도 소송을 제기하였습니다.

상속인들은 모친이 생전에 치매 초기 증상과 고령으로 사리 분별이 어려웠던 점, 정상적인 매매대금이 모친의 계좌로 입금된 흔적이 전무하다는 점을 근거로 피고 명의 등기가 원인무효라고 생각하였습니다. 상속인들은 원고의 청구를 방어하기 위해 저를 선임하여 소송에 대응하였습니다.

이요한 변호사의 조력

소유권 등기의 효력을 다투는 소송에서의 쟁점은 등기의 추정력을 번복할 명백한 반증의 존재 여부입니다. 원고는 자신이 등기까지 경료한 적법한 소유권자이므로 의뢰인들이 퇴거해야 하며, 매매대금은 자신이 과거 피상속인에게 빌려준 대여금 채권과 상계하여 모두 정산되었다고 주장하였습니다.

의뢰인들은 원고를 상대로 소유권이전등기 말소소송을 제기하였는데 등기의 추정력 법리에 따라 청구가 기각될 가능성이 높다고 판단되어, 예비적으로 원고에게 매매대금의 반환을 구하는 매매대금 청구 소송을 제기하였고 동시에 민법 제536조의 동시이행항변권까지 행사하여 원고의 공격을 무력화하였습니다.

위와 같이 소송에서 단 하나의 주장에만 의존하는 외길 전략은 위험성이 크기 때문에, 경우의 수를 세밀히 나누어 할 수 있는 모든 주장을 제기하는 것이 중요합니다.

1. 매매대금 반환청구

대법원 판례에 따르면 부동산 등기명의자는 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 강하게 추정되며, 등기원인의 과정이 다소 상이하더라도 추정력이 쉽게 복멸되지 않습니다.

피상속인이 고령이고 시각장애가 있었다는 사정만으로는 당시 완전한 의사무능력 상태였다고 보기는 어려웠습니다. 법원이 등기의 추정력을 인정하여 의뢰인들의 등기말소 청구를 기각할 가능성이 높았고, 이에 대비하여 매매계약이 유효할 경우 원고가 상속인인 의뢰인들에게 미지급 매매대금을 지급하라는 예비적 청구를 제기하였습니다.

2. 원고의 항변 탄핵

원고는 자신이 매매대금을 전액 지급했다고 주장하였는데, 피상속인에게 빌려준 1,600만원의 대여금 채권으로 상계하였고 또한 피상속인을 부양한 대가로 부동산을 취득한 것이라 주장하였습니다.

원고가 피상속인에게 대여했다는 1,600만 원의 구체적인 교부 일시, 계좌 송금 내역, 원천 자금 증빙에 대한 석명을 구하였습니다. 원고는 객관적인 자료를 전혀 제출하지 못하였고, 이에 원고 주장이 허위임을 강조하였습니다.

3. 동시이행항변권 행사

원고는 부동산 인도청구에 더하여 의뢰인들이 부동산을 무단 점유하면서 사용하고 있는 부당이득의 반환도 구하고 있었습니다. 매매계약이 유효할 경우 매도인의 목적물 인도의무와 매수인의 매매대금 지급의무는 동시이행 관계에 있으며, 매수인이 대금을 지급할 때까지 매도인인 의뢰인들은 아파트에서 적법하게 거주할 수 있습니다.

원고가 대금을 지급하지 않았으므로, 의뢰인들이 동시이행항변권에 따라 아파트에서 사는 것은 불법점유가 아님을 강조하였습니다.

판결 선고

재판부는 예상대로 의뢰인들의 소유권이전등기 말소 청구는 배척하였으나, 이요한 변호사의 매매대금 반환청구와 동시이행항변을 전면 수용하여 의뢰인들에게 일부 승소 판결을 선고하였습니다.

이 판결을 통해 의뢰인들은 피고로부터 미지급 매매대금을 받을 권리를 확보함과 동시에, 해당 대금을 실제로 받기 전에는 아파트에서 강제로 쫓겨나지 않고 계속 거주할 수 있는 주거권을 인정받을 수 있었습니다.