상가 임대차보증금 및 인테리어비용 청구 전부방어

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 상가의 임차인이자 영업권 양수인인 피고(의뢰인)가 전차인(원고)으로부터 제기당한 전대차 보증금 반환 및 2,500만 원 상당의 인테리어 시설비(부당이득금) 청구 소송에서, 연체차임의 공제 및 상가 임대차의 유익비 성립과 관련하여 치밀한 변론을 전개하여 원고 청구를 전부 기각시킨 사례를 소개해 드리겠습니다.

원고는 의뢰인 이전 전 임차인과 원고가 체결한 전대차 계약이 피고에게 포괄 승계되었으며, 피고가 기존 인테리어를 그대로 인수·활용하여 부당이득을 취했다고 주장하였으나 저의 조력으로 원고 주장을 전부 기각시킬 수 있었습니다.

사건의 개요

본 사건은 상가건물 내 임대차, 영업권 양수도, 전대차, 시설비 문제가 중첩적으로 얽힌 복잡한 분쟁이었습니다.

서울 소재 상가 건물(이하 '이 사건 부동산')의 소유자인 B회사로부터 부동산 전체를 임차하여 운영하던 A회사(전 임차인)는 2018년 3월 1일 이 사건 부동산 중 지하 1층을 원고(전차인)에게 보증금 없이 월 차임 300만 원에 전대하였습니다. 이후 2018년 7월 9일, 원고와 A회사는 전대차 기간을 2018년 8월 1일부터 2020년 8월 1일까지로 하고 보증금 3,000만 원에 월 차임 200만 원으로 변경하는 신규 전대차 계약을 체결하였습니다. 원고는 당일 계약금 300만 원을 지급하였고 잔금 2,700만 원은 2018년 8월 20일까지 지급하기로 약정하였습니다.

한편 2018년 7월 9일, 피고(의뢰인)는 소유자 B회사와 이 사건 부동산 전체에 대한 정식 임대차 계약을 체결하였으며, 2018년 7월 23일 전 임차인 A회사가 운영하던 음식점의 영업권을 양수하는 계약을 맺었습니다.

피고는 지하 1층을 점유·사용하던 원고에게 전대차 계약상 잔여 보증금 2,700만 원의 지급을 독촉하였으나 원고는 약정 기일인 2018년 8월 20일까지 이를 변제하지 않았습니다. 차임 지급 역시 지체되자 피고는 2018년 10월 16일 지하 1층 출입문의 번호키를 변경하여 원고의 출입을 통제하였고, 2018년 11월 2일 제3자 C에게 해당 공간을 전대하였습니다.

원고는 2019년 8월 2일에 이르러서야 잔존 집기를 반출한 후, 피고를 상대로 (1) 전대차 계약 승계에 기한 기지급 보증금 300만원의 반환과 (2) 자신이 전차 목적물에 투입된 인테리어 비용 2,500만원을 지급하라는 부당이득반환 청구 소송을 제기했습니다.

이요한 변호사의 조력

본 소송의 쟁점은 상가 전대차 분쟁에서 임대차 종료 시 발생하는 보증금 반환의무의 소멸 여부, 상가 영업 시설에 투입된 인테리어 비용이 건물의 객관적 편익을 높이는 '유익비'로 인정될 수 있는지 여부였습니다.

1. 연체차임 및 관리비와 보증금의 공제

의뢰인(피고)와 전 임차인 사이의 영업권 양수도 계약으로 인해 전 임차인과 원고가 체결한 전대차 계약이 피고에게 승계되었는지 여부에 대해 다투면서도, 만약 전대차 계약이 피고에게 승계되었다고 판단될 경우를 대비하여 ‘상계 및 공제’항변을 주장하였습니다.

대법원 판례에 따르면 임대차보증금은 임대차관계 종료 후 목적물을 인도할 때까지 발생하는 연체차임, 관리비, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 담보하며, 이러한 채무는 보증금에서 공제될 수 있습니다.

금융거래 내역과 사실확인서를 통해 원고가 2018년 8월부터 차임 지급을 지체하여 발생한 연체차임 500만 원과 피고가 대납한 지하 1층 전기요금 190만 원(합계 690만 원)을 확인하였습니다. 설령 전대차 계약이 의뢰인에게 승계된다 하여도, 원고가 반환을 구하는 보증금 300만원은 연체차임 및 관리비 채무에 의해 전액 공제되어 피고에게 청구할 수 없음을 강조했습니다.

2. 유익비 주장 반박

원고가 주장한 2,500만 원의 인테리어 비용 청구에 대해서는, 민법 제626조 제2항의 유익비의 성립 요건을 근거로 그가 지출한 인테리어 비용이 유익비에 해당하지 않는다는 점을 강조했습니다.

임차인이 임대차 목적물에 지출한 수리비나 시설비가 유익비로 인정되기 위해서는 '목적물의 객관적 가치를 증가'시켜야 하며, 임차인의 특수한 영업 목적이나 특정 업종 운영을 위해 설치한 시설은 유익비에 해당하지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. (대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 91다15607 판결)

위 판례의 법리에 따를 때, 원고가 주장하는 인테리어는 원고가 하던 특정 영업(주점 및 음식점)을 영위하기 위한 내부 칸막이와 마감재에 불과하여 상가 건물 자체의 객관적·보편적 가치를 증대시키는 설비가 아니라는 점, 원고가 제3자로부터 2,500만 원에 위 시설물을 양수하였음을 입증할 자료가 제출되지 않는 점, 피고가 번호키를 변경한 이후 원고가 자발적으로 매장 내 본인 소유의 핵심 집기를 반출해 감으로써 잔존 시설의 실질적 잔존 가치가 부존재한다는 점 등을 통해 원고 청구가 이유 없다고 주장했습니다.

전부 승소판결

재판부는 제가 치밀하게 개진한 반박내용을 수용하여 원고 청구를 전부 기각하고 피고 승소 판결을 선고하였습니다. 원고의 보증금 채권은 연체차임 및 미납관리비에 충당되어 전부 소멸하였고, 원고의 인테리어 비용 청구는 해당 시설물이 부동산의 객관적 가치를 증가시켰다고 보기 어렵다는 점을 근거로 들었습니다.

실무상 시사점

상가 임대차 승계 및 시설비 반환을 둘러싼 분쟁은 면밀한 사실관계 확인과 목적물에 설치한 시설물의 법적 성격을 명확하게 규명하는 것이 핵심입니다.

1. 상가 인테리어 시설비

상가 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 공사비는 원칙적으로 유익비로 인정되는 것이 어렵습니다. 특수한 영업 설비나 가맹점 콘셉트에 맞춘 인테리어는 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것이 아니기 때문입니다.

2. 명도 및 인도 시점까지의 연체차임·공과금 입증자료 보관

임차인 또는 전차인이 보증금 반환을 청구할 경우, 퇴거 완료일까지의 연체 월세, 관리비 체납액, 대납 전기·수도요금 영수증 등 보증금에서 공제할 수 있는 항목과 관련한 증거를 미리 확보해 두어야 합니다. 법원은 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생한 각종 손해를 보증금에서 공제할 수 있다고 보므로, 위 각 증거가 확보된다면 보증금 청구를 기각시킬 수 있습니다.