지자체의 사유지 무단점유 - 부당이득반환청구 승소사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 지방자치단체가 의뢰인의 사유지를 무단 포장하여 공공 도로로 개설·점유한 사안에서, 피고 지자체의 '배타적 사용수익권 포기' 항변을 전면 탄핵하고 사실상 도로 편입 전 현황인 '임야'를 기준으로 임료 감정을 관철하여 원고 전부 승소 판결을 이끌어 낸 사례를 소개해 드리겠습니다.

지자체가 장기간 무단 점유한 사유지에 대한 임료 상당 부당이득금을 회수하고, 향후 토지 인도 시까지의 계속적 사용료 수령 권한을 획득한 사례입니다.

사건개요

본 사건은 피고가 지적 경계가 불분명했던 사유지를 토지 소유자의 동의나 수용 절차 없이 일반 공중을 위한 도로로 무단 포장하면서 촉발되었습니다.

의뢰인의 선친은 1980년경 해당 지역으로 이주하여 주택을 건축하고 거주하던 중 외부 진출입로를 확보하기 위해 전(前) 소유자 A로부터 통행로 부지 및 인근 잔여지(자투리 토지)를 공시지가보다 높은 가격에 매수하였습니다. 선친은 매수 직후 토지 입구에 통행 통제 안내 팻말을 설치하고 사비를 들여 축대 보수 및 노면 관리를 전담하는 등 재산권을 행사하였습니다.

그러나 관할 시(피고 지방자치단체)는 2000년경 원고 선친의 승낙이나 정당한 보상 협의를 거치지 않은 채 해당 토지의 일부 구간을 아스팔트로 전면 포장하여 도로로 사용하였습니다. 이후 선친이 사망하면서 해당 토지를 상속받은 의뢰인은 지자체를 상대로 보상금을 요구하였으나, 피고는 선친이 토지에 대한 배타적 사용수익권을 포기하였다고 주장하며 보상금 지급을 거부하였습니다.

이요한 변호사의 조력

사유재산권을 침해당한 의뢰인의 권리를 구제하기 위해, 서면 공방, 시계열 항공사진 판독, 정밀 측량감정, 현실적 이용상황에 입각한 임료 시가감정 등 다방면의 변론전략을 수립하였습니다.

1. 배타적 사용수익권의 포기

토지 소유자가 자기 소유 토지의 사용수익권을 포기했는지 여부는, 취득 경위와 보유 형태 등 객관적 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.

* 취득 경위 입증 : 1980년대 체결된 매매계약서 원본을 확보하여, 선친이 통행로 확보를 목적으로 전 소유자 A에게 공시지가를 웃도는 대금을 지불하고 자투리 토지까지 일괄 매수하였음을 증명하였습니다.

* 배타적 관리 사실: 사비로 팻말을 설치하고 진입로를 지속해서 유지·보수한 증거를 제출하여, 일반 공중에 무상으로 제공할 목적이 전무했음을 밝혔습니다.

* 시계열 항공사진 및 도로 폭 확인: 1980년 항공사진과 지자체 포장 이후 사진을 비교 분석하여, 과거에는 차량 1대가 겨우 다니던 사유 통로였으나 지자체가 무단으로 아스팔트 포장 및 폭을 2차로로 확장하면서 비로소 일반인들이 사용하는 도로가 되었음을 입증하였습니다.

2. 감정신청

사유지 무단 점유 사건에서 부당이득금을 산정하는 중요한 기준 중 하나는 점유당한 토지의 면적과 토지의 지목입니다.

* 측량감정: 임야의 특정 일부만이 도로로 편입된 상태였으므로, 공인된 감정인을 통해 지자체가 무단으로 포장하여 사용하는 면적을 정밀 측량하여 특정하였습니다.

*토지의 지목 : 일반적으로 도로보다는 다른 지목의 사용료가 높게 산정됩니다. 대법원 판례에 따를 때, 종전에는 일반 공중의 교통에 사용되지 않던 토지를 도로로 점유하게 된 경우에는 토지가 도로로 편입된 사정은 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가를 해야 합니다.(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다60866 판결)

이 사건 토지를 지자체가 점유하기 전에는 일반 공중에 공용되던 도로가 아니었음을 전제로 삼아, 감정인에게 '도로'가 아닌 편입 당시의 본래 지목인 '임야' 상태를 전제로 한 차임 감정을 지정 신청하였습니다. 그 결과 지목이 도로로 평가되었을 경우 대비 수 배에 달하는 임료를 인정받을 수 있었습니다.

판결 선고

재판부는 피고의 배타적 사용수익권 포기 항변을 기각하고, 의뢰인의 청구를 전부 인용하며 도로가 아닌 '임야' 기준의 임료 감정평가액을 배상액으로 인정하였습니다.

재판부는 토지 소유자가 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 인정하기 위해서는 소유권의 본질적 권능을 제한하는 것이므로 신중하고 엄격하게 판단하여야 하는데, 의뢰인의 선친이 본인 주택의 통행로를 확보하고자 사비를 들여 시가보다 높은 가격에 토지를 매수한 점, 사비로 관리하며 팻말을 설치한 점, 피고(시)가 도로를 확장 포장하기 전에는 일반 공중의 통행에 제공된 도로로 보기 어려운 점 등을 종합할 때 배타적 사용수익권을 포기하였다고 볼 수 없다고 보았습니다.

실무상 시사점

지방자치단체나 공공기관을 상대로 부동산 무단점유 부당이득반환청구소송을 제기할 때 지자체는 통상적으로 20년 이상의 점유를 이유로 자주점유에 기한 점유취득시효(민법 제245조 제1항)를 주장하거나, 무상 통행 제공에 따른 배타적 사용수익권 포기 항변을 펼칩니다. 이에 효과적으로 대항하기 위해서는 다음의 증거자료를 확보할 필요가 있습니다.

1. 취득 당시 매매계약서 및 금융 자료

공시지가 대비 매입 가격, 매수 목적(전용 진입로 개설 등)이 기재된 계약 서류.

2. 과거 시계열 항공사진 및 지적도

도로 포장 이전의 도로 폭, 미포장 상태, 노면 형상을 증명할 국토지리정보원 항공사진.

3. 재산세 납부 내역

지자체가 임의로 도로 감면을 적용했는지 여부와 이에 대한 소유자의 권리 행사 내역.

4. 감정 신청 시 지목 특정

측량감정으로 침범 면적을 확정한 후, 임료 감정 신청 단계에서 대상 토지가 도로로 편입되기 전의 현실적 이용상황(임야, 전, 답, 대지 등)을 기초가격으로 명시