채권자대위 부당이득반환청구 - 상계항변을 통해 2/3 감액한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 다세대주택 4개 동(48개 호실)을 포괄 매수하여 관리하던 미등기 매수인(피고)을 상대로, 매도인의 대여금 채권자가 채권자대위권을 행사하여 1억 2,000만 원 상당의 임대수익 부당이득반환을 청구하였으나, 제가 피고(의뢰인)를 대리하여 청구액 중 2/3를 기각시킨 사례를 소개해 드리겠습니다.

매매계약서 상 매도인의 지분이 매매대상에 포함이 안되어 소송이 불리하게 진행되었으나, 피고가 납부한 금융기관 대출 이자 및 제세공과금의 상계 주장을 통해 의뢰인의 금전적 손실을 대폭 축소시킨 사안입니다.

사건개요

의뢰인 나연자(피고)는 안정적인 노후 임대수익 확보를 목적으로 2017년 12월경 토방건설 대표 김방수로부터 신축 도시형 생활주택 4개 동(A, B, C, D동 총 48개 호실)을 총 매매대금 50억 원에 매수하기로 합의하였습니다. 당시 실제 거래 구조는 매매목적물에 담보된 근저당권 채무 등 은행 대출금 49억 4,000만 원의 승계를 피고가 인수하고, 피고는 매도인 측에 현금 6,000만 원만 실지급하는 채무인수가 핵심이었습니다

당시 4개 동의 부동산 등기부상 소유 지분 관계는 다음과 같이 복잡하게 분산되어 있었습니다:

A동 김방수 50% / 토방건설 50%

B동 김방수 50% / 토방건설 50%

C동 김해성(김방수의 배우자) 100%

D동 토방건설 100%

피고는 2017년 12월 계약 체결 직후 4개 동을 현실 인도받아 임대차 관리를 전담하며 48개 호실의 월세를 직접 수취하였고, 이를 재원으로 인수하기로 한 49억 4,000만 원 대출금의 은행 이자와 건물 제세공과금을 수년간 성실히 대납하였습니다. 그러나 취득세 부담과 대출 승계 절차 지연으로 인하여 소유권이전등기는 피고 명의로 경료되지 않은 상태였습니다.

그러던 중 2020년 2월경, 김방수에 대하여 원금 1억 원(연 24% 약정이자)의 대여금 판결 채권을 보유하고 있던 채권자 고지식(원고)이 돌연 피고를 상대로 1억 2,000만 원의 부당이득반환청구 소송을 제기하였습니다. 원고의 청구 원인은 "김방수가 A동 및 B동의 50% 지분권자이므로 해당 임대수익의 절반은 김방수에게 귀속되어야 함에도, 피고가 법률상 원인 없이 이를 전부 수취하였으므로 김방수는 피고에게 부당이득반환채권을 가지며, 원고는 김방수를 대위하여 피고에게 1억 2,000만 원의 직접 지급을 구한다"는 것이었습니다.

이요한 변호사의 조력

매수인이 매매계약의 이행으로 목적물을 인도받았다면 미등기 상태라 하더라도 목적물을 점유·사용하여 과실(임대료)을 수취할 정당한 권리가 인정되므로, 매도인은 매수인에게 부당이득반환을 청구할 수 없습니다(대법원 2016. 7. 7. 선고 2014다2662 판결).

그러나 본건 매매계약서에는 매도인란에 법인인 '토방건설'만 날인되어 있었고, 특약사항에 "토방건설 A, B, D동 지분 50%를 매매한다"고만 기재되어 있어 김방수가 매도인으로 기재되어 있지 않았습니다. 계약서 내용만 놓고 봤을 때 의뢰인은 김방수 지분에 해당하는 월세를 수취할 권한은 없어 보인다는 치명적 약점이 존재했습니다.

처분문서인 매매계약서가 법정에서 가지는 증명력은 상당하므로, 주된 주장으로 김방수의 지분이 매매계약의 대상이라는 함과 동시에 주장이 기각될 가능성을 대비하여 예비적으로 상계항변을 준비했습니다.

1. 김방수의 증인신문

계약 당시 토방건설 대표이자 개인 지분권자였던 김방수를 법정에 증인으로 소환하였습니다. 신문을 통해 ① 4개 동 전체의 대출금 49억 4,000만 원을 승계하는 조건이었으므로 개인지분을 제외하고 거래할 실익이 전혀 없었다는 점, ② 실질적으로 4개 동 전부의 관리 권한과 점유를 피고에게 일괄 인도하였다는 점을 확인하였습니다.

2. 상계채권의 특정

법원이 김방수의 지분을 매매대상에서 제외할 가능성을 배제할 수 없었습니다. 의뢰인이 2017년 12월부터 소제기 시점까지 금융기관에 지출한 수십 회의 대출 이자 출금 계좌 내역과 지방세 납부 증명서를 월별로 분류하여 법원에 제출했습니다.

만약 피고가 김방수 소유 지분의 임료를 법률상 원인 없이 취득한 것이라 하더라도, 피고가 김방수의 대출채무 원리금을 변제하였으므로 김방수에게 구상금을 청구할 수 있습니다. 피고가 김방수에게 가지는 구상금 채권으로 원고가 주장하는 부당이득반환채권을 상계한다고 주장했습니다.

판결 선고

재판부는 매매계약서의 문언에 따라 결국 김방수 개인 지분의 매도를 인정하지 않았으나, 제가 예비적으로 주장한 상계항변을 전부 채택하여 원고의 1억2,000만원 청구 중 3,900만원만을 인용했습니다.

재판부는 의뢰인이 김방수 소유 지분만큼의 월세를 수취한 것은 법률상 원인이 없어 부당이득 반환의무가 발생하나, 의뢰인이 김방수를 대신하여 납입한 금융기관 대출 이자 및 유지비용 상당액의 구상금 채권 또한 유효하게 발생하으므로 상계항변을 인정하였습니다.

계약서의 치명적 결함으로 인해 자칫 1억 2,000만 원 전액을 패소할 뻔했던 의뢰인은, 정밀하게 준비된 상계항변 덕분에 금전 피해를 최소화할 수 있었습니다.