천장누수 - 3개월 만에 보증금 및 소송비용 전액 회수한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 임대인이 임대차 목적물의 중대한 하자인 천장 누수를 장기간 방치한 사안에서, 제가 임차인인 의뢰인을 대리하여 민법 제623조의 수선의무 위반을 이유로 계약을 적법하게 해지하고, 소송 제기 후 3개월 만에 임대차보증금 4억 원 전액 반환 및 소송비용 전액을 임대인이 부담하는 내용의 조정을 성립시킨 사례를 소개해 드리겠습니다.

장기적인 누수 은폐 정황을 입증하여, 오랜 기간이 걸리는 소송 대신 조정절차를 통해 신속하게 보증금을 회수한 사례입니다.

사건개요

의뢰인은 2016년경 임대인(피고)과 임대차보증금 4억원에 임대차계약을 체결하고 입주하였으나, 입주 초기부터 우천 시마다 거실 천장에서 지속적인 누수가 발생하여 장마철마다 빗물을 받아내야 하는 심각한 불편을 겪었습니다.

피고는 하자의 근본적 원인을 제거하지 않은 채 미봉책으로 일관하며 수선의무를 회피하였습니다. 피고는 수차례에 걸친 누수 탐지와 일부 외벽 방수 작업만을 형식적으로 진행했을 뿐, 막대한 공사비가 소요되는 천장 전면 해체 및 슬래브 방수 공사를 거부하였습니다.

2022년경 의뢰인이 자체적으로 전문 보수업체를 대동하여 천장 내부를 개방한 결과, 피고가 계약 체결 이전부터 누수 부위를 비닐로 임시 차단해 두었던 사실과 그 비닐 내부에 부패한 오수가 대량 적체되어 있던 사실을 확인하였습니다. 석고보드가 장기간 수분을 흡수하여 천장 붕괴 위험성이 현실화되자, 의뢰인은 2023년 7월경 피고에게 임대차계약 해지를 정식 통고하고 임대차보증금 4억 원의 반환을 요구하였으나 피고가 이에 불응하면서 소송을 시작하게 되었습니다.

이요한 변호사의 조력

주택의 누수 하자가 임차인의 사용·수익을 현저히 방해하는 수준에 이르렀음에도 임대인이 이를 방치한 경우, 임차인의 계약 해지권 행사와 보증금 반환 의무의 발생 여부가 본 사건의 쟁점이었습니다.

대법원 판례에 따르면, 목적물에 파손이나 장해가 발생하여 이를 수선하지 아니하면 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태에 이른 경우 임대인은 귀책사유 유무를 불문하고 수선의무를 부담합니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결). 나아가 임대인이 이러한 수선의무의 이행을 지체할 경우 임차인은 상당한 기간을 정하여 최고한 후 계약을 해지할 수 있습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결)

임대인의 고의적 하자 은폐 정황과 7년간 축적된 누수 이력을 시계열로 구조화하여 재판부에 입증하고자 했습니다.

1. 누수 내역 정리

2016년 입주 시점부터 2023년까지 발생한 우천 시 누수 사진, 천장 빗물 낙하 동영상, 실내 곰팡이 발생 부위의 정밀 촬영본을 일자별로 정리하였습니다. 특히 2022년 천장 점검 시 촬영된 비닐 설치 상태 및 내부에 고인 오수 사진을 핵심 증거로 제출하여 피고가 계약 체결 이전부터 중대한 하자를 인지하고도 임차인에게 고지하지 않은 채 은폐하였다는 사실을 지적하였습니다.

2. 수선 요구

임대차계약 해지의 법적 요건을 충족하기 위해 카카오톡 대화 내용, 문자메시지, 통화 녹취록을 통해 의뢰인이 보수를 요구한 내역을 정리하였습니다. 이를 기초로 민법 제544조에 따른 임대차 계약해지의 내용증명을 발송하여 계약을 해지하였습니다.

3. 신속한 소송진행

본안 소송이 감정 절차 등으로 장기화될 경우 임차인의 주거 불안정이 지속될 위험이 있었습니다. 이에 따라 소장 접수 단계부터 피고의 수선의무 위반 사실을 명확히 입증하는 한편, 소송이 지속될 경우 피고가 부담해야 할 소송비용, 소송촉진 등에 관한 특례법상의 법정이율(연 12%) 및 감정비용을 고지하여 피고를 압박하였습니다.

판결 선고

내용증명과 소장을 통해 피고가 의뢰인에게 보증금을 돌려줄 수 밖에 없고 늦어질 경우 지연손해금 및 소송비용까지 부담해야 한다는 점을 인지시켰습니다.

조정기일에서도 피고가 본안 판결로 갈 경우 패소함과 동시에 지연손해금, 감정비용 등 막대한 경제적 손실을 부담한다는 내용을 고지하자, 피고는 의뢰인에게 보증금과 소송비용 전액을 부담하는 내용으로 합의하여 사건이 조정으로 종결되었습니다.

의뢰인은 소송을 제기한 지 단 3개월 만에 4억 원의 보증금을 온전히 회수함은 물론, 변호사 비용까지 돌려받을 수 있었습니다.

실무상 시사점

임대차 목적물의 누수 피해로 고통받고 있는 임차인은 감정적인 대응을 지양하고, 법적으로 유리한 고지에 설수 있는 증거를 확보해야 합니다.

1. 누수기록

누수가 발생하는 즉시 발원지와 낙하 부위, 번져나가는 곰팡이 피해를 고화질 사진 및 동영상으로 남겨두어야 합니다. 특히 천장 내부나 배관 등 은폐된 구조물에 누수되었다면 전문 업체의 소견서를 확보하는 것도 방법입니다.

2. 수리요청

구두상으로 수리를 요청하는 것은 법정에서 입증이 어려울 수 있습니다. 문자메시지, 메신저를 통해 수리를 공식적으로 요청하고, 상당한 기간을 정하여 수선을 요구하되 불이행 시 계약을 해지하겠다는 취지의 내용증명을 발송해야 합니다.

3. 성급한 차임 지급 거절 주의

누수 피해를 이유로 임의로 월차임 전액 지급을 중단할 경우 오히려 임차인의 차임 연체로 인한 계약 해지 사유가 발생할 수 있습니다. 수선의무 위반의 정도에 상응하는 차임 감액 청구권(민법 제627조)을 행사하거나 법률 전문가의 검토를 거쳐 적당한 액수만큼의 차임 지급만 거절해야 합니다.