허위계약서의 효력 부정 - 손해배상 9억 청구를 방어한 사례

안녕하세요. 이요한 변호사입니다.

오늘은 부동산 매수인(의뢰인)이 부동산 매도인(원고)과 부동산 매수 및 건축 PF 대출의 진행을 위해 실제 대금보다 매매계약서 상 대금이 높은 이른바 '업계약서'를 작성한 상황에서, 원고가 허위 기재된 매매계약서를 악용하여 청구한 9억 2,000만 원 상당의 매매잔금 및 지연손해금을 방어해낸 사례를 소개해 드리겠습니다.

통정허위표시에 따른 계약의 효력 부정, 실질적 계약당사자 확정, 그리고 매도인의 이행제공 흠결에 기한 동시이행항변권을 주장하여, 원고가 청구한 원금 중 1억 4,000만원을 감액시키고 아울러 1억 2,000만원의 지연손해금 또한 방어하였습니다.

사건개요

의뢰인은 다세대 주택 신축 및 임대 사업을 목적으로 경기도 소재 토지와 빌라 8개 호실을 원고로부터 일괄 매수하기로 합의하였습니다. 실제 합의된 매매대금은 토지 9억 6,000만 원, 빌라 6억 4,000만 원으로 총 16억 원이었습니다. 그러나 토지 매수금 및 건축자금 대출(PF) 한도를 높이기 위해, 양 당사자의 합의하에 토지는 11억 원(매수인 명의: 의뢰인의 형), 빌라는 9억 원(매수인 명의: 의뢰인의 아들)으로 매매계약서 상 대금은 총 20억원으로 이른바 업(up)계약서가 작성되었습니다.

의뢰인은 약정에 따라 토지 매매대금 중 계약금 및 중도금 명목으로 3억 원을 원고에게 입금하였고, 빌라 매매대금 6억 4,000만 원은 전액 지급하여 빌라 8개 호실에 관한 소유권이전등기를 정상적으로 완료하였습니다. 이후 의뢰인은 주무관청의 건축허가 승인을 득하여 잔금 대출을 실행하기 위한 인허가 절차를 진행하고 있었습니다.

그런데 부동산 시세가 상승하자 매도인인 원고는 태도를 바꾸었습니다. 원고는 실제 매매대금이 아닌 업계약서상의 11억 원을 기준으로 미지급 잔금이 8억 원(11억 원 - 3억 원)에 달한다고 주장하였습니다. 이에 더하여 의뢰인이 잔금 지급기일을 도과하여 자신에게 은행 대출금 이자 상당의 피해를 입혔다며, 미지급 잔금 8억 원과 지연손해금 1억 2,000만 원을 합산한 총 9억 2,000만 원을 지급하라는 민사소송을 의뢰인과 계약서 상 매수인인 의뢰인의 형을 상대로 제기하였습니다.

이요한 변호사의 조력

본 소송의 쟁점은 처분문서인 매매계약서의 증명력을 탄핵하여 실제 매매대금을 확정하고, 원고(매도인)가 소유권이전등기 의무를 이행하지 않은 상태에서 의뢰인의 이행지체 책임이 성립하는지를 법리적으로 규명하는 데 있었습니다.

저는 강력한 증명력을 지닌 처분문서(계약서)의 기재를 무너뜨리기 위해, 당사자 간의 이면 약정과 금융 거래 흐름을 치밀하게 재구성하는 전략을 수립하였습니다.

1. 실제 매매대금의 확정

민사소송에서 특별한 사정이 없는 한 처분문서인 매매계약서에 기재된 내용은 기재된 내용 그대로 그 효력이 인정됩니다. 매매계약 체결 당시 양 당사자가 날인한 비공개 각서에 주목하였습니다. 각서에 기재된 토지와 빌라의 실 매매대금(16억 원)과 실제 오고간 금융거래내역이 일치한다는 점을 확인하였습니다.

특히 빌라 8개 호실의 경우 업계약서상 대금인 9억 원이 아닌 각서상 6억 4,000만 원이 입금되자마자 원고가 즉시 소유권이전등기를 경료해 준 사실을 결정적 반증으로 제시하여, 토지 매매계약서의 11억 원 기재 역시 허위임을 강조하였습니다.

2. 계약 당사자 확정

의뢰인의 형은 매매계약서 상 매수인으로 기재되어 있었으나 사건과 아무런 관련이 없었습니다. 그럼에도 원고는 의뢰인의 형이 형식상 매수인이라는 이유로 의뢰인의 형을 공동 피고로 끌어들여 의뢰인을 압박하였습니다.

계약서 작성 장소에 출석하여 서명·날인한 주체가 의뢰인이었다는 점, 계약 체결 이후 공사 및 인허가와 관련하여 원고와 주고받은 내용증명에서 원고가 줄곧 의뢰인을 매수인으로 호칭해 온 점, 그리고 명의자인 형 역시 당사자 지위를 부인하고 있다는 점을 종합적으로 설시하여 형식상 매수인인 의뢰인의 형에 대한 청구가 기각되어야 함을 강조하였습니다.

3. 동시이행 항변권의 행사

부동산 매매계약에서 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기 서류 제공의무는 동시이행관계에 있습니다. 원고는 잔금 지급기일이 지났으므로 잔금에 대하여 지연손해금이 발생한다고 주장하였으나, 저는 원고가 등기권리증, 인감증명서 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하거나 공탁하는 등 적법한 '이행의 제공'을 한 사실이 전혀 없음을 지적하였습니다.

이행제공이 없는 상태에서의 잔금독촉 만으로는 상대방을 이행지체에 빠드릴 수 없다는 구두·서면 독촉은 상대방을 이행지체에 빠뜨릴 수 없다는 대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다577 판결을 원용하여 원고 주장의 부당성을 강조하였습니다.

판결 선고

재판부는 저의 주장을 전부 인정하여,

(1) 업계약서의 형식적 기재를 배척하고 실제 매매대금은 11억원이 아닌 9억 6,000만원이며,

(2) 의뢰인의 형은 매매계약의 당사자가 아니라 의뢰인만이 단독 매수인이며,

(3) 의뢰인이 동시이행항변권을 행사할 수 있으므로 원고가 지연손해금 1억 2,000만원을 청구할 수 없다고 판시하였습니다.

실무상 시사점

부동산 거래 현장에서 관행적으로 작성되는 업계약서나 다운계약서는 향후 시세 변동이나 당사자 간 이해관계 대립 시 법적 분쟁의 도화선이 됩니다.

1. 실제 매매금액을 입증할 증거의 확보

처분문서인 매매계약서의 효력을 뒤집는 것은 매우 어렵습니다. 불가피한 사유로 계약서와 다른 내용의 합의를 한 경우, 반드시 실제 거래 내용을 기재한 합의서나 각서 등을 작성하여 보관해야 합니다. 또한 모든 대금 지급은 계좌 이체를 통해 금융 기록으로 남겨두어야 사후 상대방이 허위 주장을 할 때 반박할 수 있습니다.

2. 동시이행항변권의 전략적 활용

잔금 기일이 지났다고 하여 무조건 상대방의 지연이자나 손해배상 청구에 응할 필요는 없습니다. 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류 일체(매도용 인감증명서, 등기필증 등)를 제공하였는지를 먼저 검토해야 하며, 상대방의 이행제공 흠결을 입증한다면 막대한 지연손해금 배상 책임을 면할 수 있습니다.